7 tiltak for å takle høyere renter som eiendomsinvestor

Eiendomshjørnet
Eiendomshjørnet
March 14, 2024

Det er ingen hemmelighet at økonomien blir strammere for hvermannsen i Norge. Dette gjelder også for eiendomsinvestorene, som i mange tilfeller har høy belåning. Befinner du deg i denne gruppen kan det være lurt å iverksette tiltak for å stå bedre rustet i en tøffere økonomi. Tiltak kan variere i omfang og det er viktig å velge ut de tiltakene som passer din investeringsstrategi.

 Vi ser i denne artikkelen på 7 ulike tiltak som varierer i omfang og kompleksitet, og som kan bidra til at du kommer deg over rentekneiken. Som regel finnes det mange veier til mål, og dette gjelder her også.

Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.

1.      Maksimere leieinntekter

Hvis du investerer i kontantstrøms-eiendom er det vesentlig å oppnå så høye leieinntekter som mulig. En jevn, høy kontantstrøm muliggjør betjening av lån og åpner opp for nye eiendomsinvesteringer. Har du allerede etablerte leieforhold bør du vurdere følgende:

·      KPI-juster leie med 12-måneders mellomrom

·      Annonser bolig/rom i god til for å unngå vakanse

·      Ved utskifting av leietakere bør leie justeres opp til markedsleie hvis den i utgangspunktet ligger under

Les også: Når kan du øke husleien?

2.     Potensiale for å utvikle eiendommen ytterligere

Har du en eiendom som kan videreutvikles? Da kan dette være riktige tiden for å øke kontantstrømmen. Omfanget av utviklingen kan være veldig ulik, men det kan betale seg uansett form. Om du leier ut kollektiv er det eksempelvis lukrativt å øke antall rom eller standard betraktelig. Under er det listet opp noen punkter som kan bidra til å øke kontantstrømmen eller øke verdien på eiendommen:

·      Øke antall rom ved å eksempelvis flytte kjøkken

·      Bruksendre loft eller kjeller for å øke areal og antall soverom

·      Søke om å utvide boligen hvis mulig for å øke utleid areal

·      Fradele tomt hvis mulig – kan gi en god engangsbetaling

·      Gjøre verdiøkende grep som kan øke verdi på eiendom og husleien

Det er viktig å gjøre grundige vurderinger før det fattes tiltak. Det er ikke slik at det alltid lønner seg å oppgradere til høyeste standard eller gjøre store utbygginger. De mest verdiøkende grepene trenger ikke alltids å være de dyreste. Mindre tiltak kan også gi store utslag på leieprisene.

Les også: Har du planer om å utvikle en eiendom? Disse 5 punktene bør du undersøke

3.     Avdragsfrihet

Å betale avdrag i perioder med lave renter kan være fordelaktig ettersom kontantstrømmene er gode. I perioder med høye rentenivåer kan det derimot være mer utfordrende å få regnestykket til å gå opp. Avdragsfrihet kan derfor være et godt verktøy for å få positiv kontantstrøm igjen.

De fleste banker tilbyr avdragsfrihet hvis du har belåningsgrad under 60 % av boligens verdi. Det er likevel viktig å være klar over at den totale kostnaden på lånet ditt går opp. Det er også mulig å forlenge nedbetalingstiden på lånet slik at de totale månedlige kostnadene blir lavere.

Les også: Derfor burde du benytte deg av avdragsfrihet

4.     Reforhandle lånebetingelser

Er det lenge siden du har snakket med banken din? Da har du sannsynligvis mulighet til å forhandle til en bedre rente. Det lønner seg å snakke med banken hyppig for å få de beste rentebetingelsene. Vil ikke banken gi deg noen bedre rentebetingelser er det ikke noe galt i å forhøre seg meg andre låneinstitusjoner.

5.     Minimere faste kostnader

Høye faste kostnader kan bidra til å gjøre bunnlinjen rød. Noen av disse kostnadene er det vanskelig å gjøre noe med, men som regel har du mulighet til å enten kutte eller redusere noen av dem. Du kan blant annet:

·      Reforhandle forsikring

·      Sørge for at beregnet eiendomsskatt er korrekt

·      Installere strøm – og vannreduserende tiltak

·      Forhandle pris på bredbånd og tv

6.     Alternative inntektskilder for kortsiktig likviditet

Dersom du står i en situasjon hvor kostnadene spiser opp inntektene og du nærmer deg minus, kan det være lurt å se seg om etter alternative inntektskilder. Det er en ekstra sikkerhet å vite at du har mulighet til å spe på den månedlige kontantstrømmen hvis rentekostnadene blir for høye.

7.     Dårlig avkastning på eiendommen? Vurder å selge

I tider hvor rentenivået er høyt blir det ekstra tydelig hvilke eiendommer som ikke er lønnsomme. De siste årene med lave renter har gitt gode kontantstrømmer selv på eiendommer som ikke er gode utleieobjekter. Dersom hovedformålet med disse eiendommene er månedlig kontantstrøm er det ikke sikkert at det er hensiktsmessig å beholde eiendommen.

Det kan derfor være lurt å sette opp et oppdatert regnestykke og sammenligne tallene med alternative eiendomsinvesteringer. Ser du at verdien på boligen ikke samsvarer med kontantstrømmene kan det være lurt å vurdere et salg for å åpne opp for bedre eiendomsinvesteringer.

Riktig strategi kan gi et bedre regnestykke

Til syvende og sist er det bunnlinjen som teller. I perioder hvor renten utfordrer kontantstrømmen er det derfor viktig å iverksette tiltak for å redusere kostnader. Tiltakene nevnt over kan være gode for å redusere både kostnader og øke inntektene dine. Dersom du klarer å konvertere kontantstrømmene fra negative til positive kan du på sikt også få veldig gode regnestykker når rentenivået reduseres.

Eiendomshjørnet
Eiendomshjørnet
Et nettverk for eiendomsinvestorer. Bli medlem her!