Annuitetslån eller serielån – hva lønner seg?
Med økende renter og høyere finansieringskostnader er det mange eiendomsinvestorer som ser seg rundt etter bedre lånebetingelser og ordninger. Blant de vurderingene som kan gjøres er valget mellom annuitetslån og serielån. Låneformene er bygd med forskjellig tilnærming i forhold til tilbakebetaling, og valget av låneform kan ha økonomiske konsekvenser for deg som eiendomsinvestor.
Vi ser i denne artikkelen på de ulike karakteristikkene ved annuitetslån og serielån, og vurderer fordeler og ulemper. Målet er å gi leser en bedre forståelse av låneformene, slik at det kan fattes bedre beslutninger basert på risikotoleranse, økonomisk situasjon og mål.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Annuitetslån
Ved å benytte seg av annuitetslån vil låntakeren forplikte seg til å betale en lik månedlig sum gjennom hele lånets løpetid. Den månedlige summen er en kombinasjon av renter og avdrag, og den prosentvise fordelingen endrer seg gjennom lånets løpetid. I starten av låneperioden utgjør den største delen av den månedlige summen renter, men denne delen vil gradvis erstattes av avdrag over tid. Mot låneperiodens utløp vil avdragene utgjøre mesteparten av den månedlige summen. Under er det illustrert hvordan låneformen fungerer ved et lån på 4 millioner kroner.
Terminbeløpene er avhengig av renten, og er i dette tilfellet satt til 5 %. Dersom renten endres, vil også terminbeløpet endres. Totalpris for lånet blir i dette tilfellet 7,1 millioner kroner.
Det finnes flere fordeler med annuitetslån. Låneformen gir blant annet:
· Stabile månedlige terminbeløp. Annuitetslån gir låntaker stabile, forutsigbare utgifter til lån. For deg som ønsker å planlegge budsjetter og ha stålkontroll på månedlige utgifter kan dette være et godt alternativ. De månedlige utgiftene vil forbli de samme gjennom hele lånets løpetid.
· Lavere startbetalinger sammenlignet med serielån. En fordel med annuitetslån er at de vanligvis har lavere startbetalinger sammenlignet med serielån. For de av dere som i utgangspunktet har en presset økonomisk situasjon kan derfor annuitetslån gjøre det mer overkommelig å ta opp et lån, såfremt det er lysere, økonomiske tider i vente.
· Renteoppgang vil bli dyttet mot enden av lånets periode og vil ikke gi samme krav til avdrag
Det finnes også ulemper ved annuitetslån.
· En av ulempene ved annuitetslån er at de ofte har en høyere totalkostnad sammenlignet med serielån. Dette skyldes at låntakere betaler mer i renter over tid, og den totale kostnaden for lånet blir dermed høyere, selv om de månedlige betalingene er mer overkommelige i starten av låneperioden.
· Ved et annuitetslån vil også rentene utgjøre store deler av de tidlige terminbeløpene. Dette betyr at låntaker bruker vesentlig mer av de månedlige utgiftene til å betale renter og mindre på å redusere det faktiske lånet.
Totalt sett vil annuitetslån gi stabilitet og forutsigbarhet i økonomien ved at de månedlige utgiftene forblir uendret i hele perioden. Samtidig vil denne forutsigbarheten koste, og over tid vil et annuitetslån være dyrere enn et serielån.
Serielån
Et serielån er til forskjell fra annuitetslån en låneform der du forplikter deg til å betale en fast månedlig avdragsandel gjennom hele lånets løpetid. Denne låneformen skiller seg også fra annuitetslån fordi terminbeløpene reduseres gjennom lånets løpetid. Dette er fordi rentebetalingene reduseres for hver termin. Under er det illustrert hvordan låneformen fungerer ved et lån på 4 millioner kroner.
Renten er i dette tilfellet også satt til 5 %, og terminbeløpene vil endre seg dersom renten endrer seg. Totalkostnad for dette lånet blir 6,6 millioner kroner.
Det finnes flere fordeler ved et serielån.
· En stor fordel ved et serielån er at den totale kostnaden som regel blir vesentlig lavere sammenlignet med et annuitetslån. Dette er fordi selve lånet betales ned raskere, og dette resulterer i lavere totale rentekostnader over lånets totale løpetid.
· Serielån gir også låntaker større frihet i fremtiden, og låneformen kan lønne seg for de som forventer en lavere inntekt i fremtiden, men som har kapasitet til å betale høyere terminbeløp i starten av låneperioden.
Det finnes også ulemper med serielån.
· En ulempe ved serielån er at de vanligvis har høyere månedlige betalinger de første årene i låneperioden, sammenlignet med annuitetslån. For låntakere med stramme budsjetter kan det derfor være utfordrende å takle dette betalingsløpet, selv om den totale kostanden blir lavere.
· Rentestigning – Dersom renten økes kraftig vil terminbeløpene bli ekstra kostbare, ettersom avdragsbeløpene holder seg like uavhengig av renten.
Til tross for at serielån som regel gir høyere månedlige utgifter i starten av låneperioden, bør den langsiktige fordelen med raskere nedbetaling og lavere totalkostnad vurderes. Avhengig av lånets størrelse og løpetid kan denne forskjellen vise seg å være betydelig. Likevel krever det større likviditet i lånets startperiode, og for mange eiendomsinvestorer er ikke nødvendigvis en rask nedbetaling på lånet den ønskede strategien.
Les også: Derfor burde du benytte deg av avdragsfrihet
Praktiske eksempler
Får å ytterligere illustrere forskjellen mellom de to lånestrategiene er det satt opp to eksempler under. Eksempel 1 tar utgangspunkt i en rente på 2 % og eksempel 2 tar utgangspunkt i en rente på 6 %.
Eksempel 1
Både serielånet og annuitetslånet har de samme rentebeløpene, ettersom lånebeløpet, 4 millioner er det samme. Ettersom det er i starten av låneperioden vil serielånet har ca. 35 000 høyere avdragsbeløp.
Eksempel 2
Serielånet og annuitetslånet har også her de samme rentebeløpene, men veldig ulike avdragsbeløp. Ettersom serielånet har de samme avdragene gjennom hele lånets løpetid, vil ikke dette justeres ved veldig høye renter. Annuitetslånet vil i motsetning justere ned avdragene når renten blir høy.
Ved et høyt rentenivå blir det dermed mye dyrere å betjene et serielån. Dersom låntaker er likvid, er det ikke nødvendigvis et problem. Derimot vil en låntaker som teller på kronene få det veldig tøft hvis vedkommende har et serielån som gradvis får høyere rentebeløp.
Forhør deg med banken
Det finnes ikke et fasitsvar på hvilken låneform som lønner seg. Risikotoleranse, langsiktige strategier og likviditet er ting som bør vurderes når det skal fattes et valg. Det er heller ikke umulig å endre låneform etter lånet er tatt opp. Det bør likevel i tider med høyere rente vises varsomhet over å ta opp serielån som kan gi veldig høye månedlige utgifter. Forhør deg med banken og gjør en vurdering sammen for hvilken låneform som passer deg og din strategi.
