Dette må du vite om Husleieloven – Del 4 - Leietaker flytter ut
I Norge reguleres avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag av Husleieloven. Skrevet på en annen måte, loven gjelder kun i tilfeller hvor det betales for bruken av eiendommen. Dermed gjelder loven selvsagt for deg som driver utleie rettet mot private og næring. Loven omhandler hvilke rettigheter og plikter utleier og leietaker har i et leieforhold, og trumfer eventuelle avtaler mellom partene som strider med loven. Skal du leie ut en bolig eller et lokale, er det avgjørende at du forstår de relevante postene i Husleieloven. I denne artikkelserien ser vi nærmere på noen av de mest innflytelsesrike delene av den viktigste loven for utleiere.
Les også: Dette må du vite om Husleieloven – Del 3 - Mislighold og fremleie
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Når leietaker flytter ut
Reglene for prosessen rundt leietakerskifte er rimelig klare. Ved tidsubestemte leieavtaler skal boligen tilbakeføres til utleier siste dag i oppsigelsestiden. Ved tidsbestemte leieavtaler tilbakeføres boligen etter gjeldende dato i henhold til leieavtalen. Boligen er tilbakelevert når utleier er i besittelse av alle utleide nøkler, og at han har uhindret adgang til boligen, altså at boligen ikke lenger brukes av leietaker eller andre personer.
Når boligen tilbakeleveres ved leieforholdets slutt, forventes den ha samme standard som ved leieforholdets begynnelse. Unntaket fra dette er normal slitasje, og feil eller mangler utleier selv står ansvarlig for. Normal slitasje er feil og mangler det vil være rimelig å forvente at kan oppstå ved utleie av en bolig. Eksempler på dette kan være riper i gulv og falming av maling på vegger. Områder hvor utleier selv står ansvarlig for vedlikehold kan være teknisk anlegg og hvitevarer.
Dersom det på forhånd skriftlig avtales at leietaker gis dispensasjon til å oppgradere boligen under leieforholdet, kan det være aktuelt å refundere summen som har blitt brukt til oppgradering. Dette omhandler vesentlige påkostninger, som for eksempel hvitevarer, dusjkabinett og oppgraderinger av teknisk anlegg. En løsning som skissert kan være god for begge parter. Leietaker får oppgradert boligen, uten nevneverdig involvering av utleier.
I situasjoner der leietaker ved leieforholdets slutt ikke har ryddet leiligheten for personlige gjenstander, kan ikke dette nødvendigvis kastes av utleier. Dette er en vanlig feil vi vet mange utleiere har gjort. For leietaker skal kontaktes, og oppfordres skriftlig til å komme og hente gjenstandene. I mellomtiden har utleier ansvar for å ta hånd om gjenstandene, og passe på at det hverken skades eller ødelegges. Dersom det påløper utgifter for oppbevaring av leietakers gjenstander, skal leietaker selv betale disse. Utleier kan nekte tilbakeføring av gjenstandene inntil leietaker har dekket utgiftene. Hvis leietaker nekter å betale, eller at den bruker uforholdsmessig lang tid på å hente gjenstandene, står utleier fritt til å selge disse. På den andre siden trengs det ikke å ta hånd om skrot, dette kan kastes umiddelbart uten gjensidig samtykke.
Hvis leietaker ikke leverer tilbake boligen til avtalt tid i henhold til leieavtalen, har du som utleier krav på leiebetaling inntil boligen er tilbakelevert. Dette gjelder kun for tiden frem til leietaker er ute. Om boligen leveres tilbake 7 dager på overtid er leietaker pliktig å betale leiebetaling for 7 dager, ikke en måned. I tilfeller der utleier mister leieinntekter fra ny leietaker på grunn av tidligere leietaker, kan utleier kreve erstatning for dette.
Les også: Når leietaker flytter ut: Dette er de 3 viktigste punktene du må ha oversikt over
Når utleier og leietaker er uenige
Det er ikke alltid at et leieforhold avsluttes etter gjensidig enighet. I den anledning finnes det muligheter for å få råd og veiledning fra autorisert hold. Dette er noen av mulighetene:
- Oslo og Viken. Telefon: 22 59 31 50
- Vestland. Telefon: 55 55 09 00
- Trøndelag. Telefon: 73 88 04 00
I Oslo, Viken, Vestland og Trøndelag skal alle husleietvister løses i Husleietvistutvalget (HTU). I HTU jobber jurister med god kunnskap angående husleierett. Dessuten deltar det en representant både fra utleier- og leiersiden når saken avgjøres. For at saken skal behandles, behøver leier eller utleier sende en klage til HTU. Etter at begge parter har fått uttalt seg om saken, inviteres partene til meglingsmøte. I meglingsmøte hjelper en megler leier og utleier til å bli enige. Hvis leier og utleier ikke blir enige, avgjør HTU saken.
- Forbrukerrådet. Telefon: 23 40 05 00
- Medlemsorganisasjoner for utleiere:
- Huseiernes Landsforbund. Telefon: 22 47 75 00
- Norges Huseierforbund. Telefon: 22 42 17 90
- Rettshjelptiltak:
- Jussformidlingen drives av jusstudenter, og gir gratis rettshjelp i husleiesaker. Telefon: 55 58 96 00
- Advokatvakten er en ordning hvor du får inntil en halvtime gratis juridisk veiledning av advokat. Ordningen finnes i hele Norge. Trykk på linken for å finne ditt nærmeste kontor.
Les også: Bør du godta depositumsgaranti eller depositumskonto som utleier?
Avslutt leieforholdet på en god måte
Vi søker alltid å avslutte alle leieforhold med en så god tone som mulig. Uenigheter med leietaker etter leieforholdets opprinnelige avslutning kan kreve mye tid og energi, spesielt hvis du har en større utleieportefølje. Likevel, det finnes heldigvis hjelp dersom en konflikt er uunngåelig. Konflikter mellom leietaker og utleier kan ofte løses før den når domstolene, som gjennom Husleietvistutvalget. Ved behov for rettshjelp kan både Jussformidlingen og Advokatvakten gi god, rimelig bistand.
