Dette må du vite om kontraktsposisjoner

Finansiering er et sentralt element i alle eiendomsprosjekter, ofte mer sentralt i takt med prosjektets størrelse. Omfattende byggeprosjekter er ofte avhengig av (til tider vesentlige) investeringer fra eksterne investorer for å fremskaffe nødvendig kapital/ forhåndsalg som byggelånsbanken krever. For den investerte kapitalen får investorene retten til en, eller flere av prosjektets enheter. Tiden det tar fra kapitalinnhenting før byggestart til ferdigstillelse gir rom for å spekulere i prosjektets endelige verdi. De siste 20 årene har mange fått god avkastning på den jevne oppgangen i boligmarkedet. Likevel, dersom du har tenkt til å investere i en kontraktsposisjon finnes det lover og regler du burde kjenne til. I tillegg bør du være klar over at flere også taper penger på slike investeringer - også i et stigende marked.

I denne artikkelen kommer vi til å bruke termene kjøper nr. 1 og kjøper nr. 2 for å skille mellom aktøren som i utgangspunktet investerer i leiligheten/ kontraktsposisjonen, og aktøren som eventuelt kjøper den i tilfeller der leiligheten/ kontraktsposisjonen transporteres videre.

Hva er en kontraktsposisjon?

En kontraktsposisjon er en kjøpekontrakt kjøper nr. 1, eksempelvis en investor eller privatperson, inngår med utbygger for en plikt til å kjøpe en eller flere av boligprosjektets boliger, med overtakelse på et senere tidspunkt, til en forhåndsavtalt pris. En vanlig misforståelse er at du som kjøper 1 bare kjøper retten til å investere i boligen hvis du vil. For ved kjøp av kontraktsposisjoner forplikter du deg faktisk til å investere i boligen ved ferdigstillelse. Dette er ingen opsjon, det er en bindende avtale. 

Salg av leiligheter på tegningsstadiet tidlig i et prosjekt (ofte omtalt som kontraktsposisjoner) sørger dermed for at utbyggere på et tidlig tidspunkt får sikret seg nødvendig kapital som de trenger for å gå i gang med prosjektet. På denne måten fungerer kontraktsposisjoner som en form for innhenting av kapital, en grunnleggende forutsetning for låneopptak som i alle andre alle bransjer. 

Mye av kjernen til siste års økte oppmerksomhet rundt kontraktsposisjoner er flippingen (salg av) av disse utført bolig investorer. Tidsrommet fra utstedelse av kontraktene til ferdigstillelse kan være over flere år. Dette gir rom for å spekulere i om boligen vil stige i verdi frem mot ferdigstillelse. Dessuten er det ikke uvanlig med noe underprising av leiligheter i den tidlige fasen for å tiltrekke seg kjøpere. Ved ferdigstillelse eller i tiden før kan kjøper 1 velge å selge en kontraktsposisjonen til kjøper nr. 2 (transportere kontrakten) for opprinnelig kost, pluss påslaget kjøper nr. 1 finner rimelig for risikoen den har tatt i sammenheng med investeringen.

Langt ifra alle investeringer i nye boligprosjekter skjer med formål om å videreselge før ferdigstillelse. De fleste salgene er til reelle sluttbrukere, som har tenkt å bo der. Mange privatpersoner har de nødvendige midlene som kreves, og ønsker å sikre seg en leilighet i attraktive prosjekter ved å komme inn på et tidlig tidspunkt. Om de ved ferdigstillelse fortsatt ønsker å bo i boligprosjektet de har investert i, eller om de ønsker å selge seg ut, står de fritt til å bestemme selv. Dermed er slettes ikke kontraktsposisjoner et fenomen der næringsaktører utelukkende selger til privatpersoner, men også et marked hvor privatpersoner handler med hverandre.

‍

Videresalg av kontraktsposisjoner

Siden kjøper nr. 2 som regel er privatpersoner, avhenger reglene for videresalg om kjøper nr. 1 er å anse som næringsdrivende eller privatperson. Dette gir to hovedkategorier:

Fra næringsdrivende til privatperson

Salg fra næringsdrivende (kjøper nr. 1) til privatpersoner (kjøper nr. 2) kan omfattes av enten bustadoppføringslova eller avhendingsloven. Uavhengig av hvilken lov som anvendes, så stilles det større krav til ansvar for kjøper nr. 1. For salg av nybygg fra næringsdrivende til privatperson er det to muligheter.
Alternativ 1 - skjer ved bruk av avhendingsloven. Dette er når nybygde boliger selges som bruktbolig, noe som dermed utløser full dokumentavgift. Kjøper nr. 1 må først betale for boligen i sin helhet, i tillegg til de omkostninger som påløper ved et boligsalg. Så må kjøper nr. 2 betale den nye kjøpesummen + omkostninger til kjøper 1. Vi kaller dette å selge leiligheten. Det er ikke noen bustadføringslov kontrakt i bruk og ikke noen kontrakt som selges.
Alternativ 2 - skjer ved bruk av bustadoppføringslova. I dette tilfellet selges boligen på samme måte som når utbygger selger til kjøper 1. Men i dette tilfellet må kjøper 1 stå som “entreprenør” iht. bustadoppføringsloven. Altså som selger. Bustadoppføringsloven beskriver selger som entreprenør. Dette gjør at §12 i bustadoppføringslova skal anvendes. Dette betyr at selger (som da er kjøper 1) må stille garanti overfor kjøper 2. Garantien skal være 2 % av kjøpesum i byggetid og 3 % i de fem første årene etter ferdigstilling.

‍

Fra privatperson til privatperson

Videresalg av kontraktsposisjoner mellom privatpersoner underligger ikke de samme strenge reglene som i forrige tilfelle. Prosessen i et slikt videresalg er ganske ukomplisert, ettersom et slikt salg registreres som en normal fordring. Kjøper nr. 2 betaler kjøper nr. 1s opprinnelige innskudd, i tillegg til det ekstra beløpet de skulle bli enige i (som da er merverdien eller den rene kjøpesummen for kontraktsposisjonen). Ved ferdigstillelse betaler kjøper nr. 2 restbeløpet i den opprinnelige kontrakten direkte til selger, altså utbygger. Kjøper nr. 1 står uten ansvar etter at kjøper nr. 2 har tatt over boligen.
Det er viktig å merke seg her at kjøper nr. 1 er juridisk bundet til avtalen med utbygger/ selger frem til kjøper nr. 2 har gjort opp for seg. Altså betalt hele kjøpesummen + omkostninger.

‍

Definisjonen av næringsdrivende

I tilfellet med kontraktsposisjoner finnes det ikke noen tydelig definisjon for når en aktør regnes som næringsbasert fremfor privatperson. Dette er en skjønnsmessig vurdering Skatteetaten gjør. Vurderingen omhandler om forholdet forståes som ervervsmessig omsetning eller ikke. Som i andre aspekter av eiendom som, for eksempel, utleie, avhenger dette spørsmålet av mengden tid og ressurser benyttet til aktiviteten. Om det skulle hefte liten tvil om at aktivitetens formål er å videreselge kontraktsposisjonen med gevinst, kan det være at så lite som investeringer i to kontraktsposisjoner over et år er nok til å anses som næringsdrivende. 

Husk skatten

Videresalg av kontraktsposisjoner skal oppgis i skattemeldingen. Gevinst beskattes, og tap gir fradrag. Våren 2023 varslet dessuten Skatteetaten om at de vil begynne med tettere oppfølging av dette, etter at stikkprøver viste at mange ikke opplyser om gevinst ved videresalg av kontraktsposisjoner. Ved å bli oppdaget uten å opplyse, ilegges du tilleggsskatt. Sørg for å melde inn, så slipper du å gå på en blemme.

Jakten på raske penger

Mye av grunnen til at kontraktsposisjoner kan sies å være i vinden er jakten mange har på raske penger. Det er i grunn et spørsmål om risiko som det meste annet i investeringsverden. Dersom det bygges et attraktivt prosjekt i et område du mener vil være mer attraktivt ved ferdigstillelse, kan det fremstå som at risikoen ikke er spesielt høy. Men det er ikke så enkelt. Dette kan fort snu. Det handler ofte om faktorer som du ikke selv kan styre. Så vær forsiktig. Boligmarkedet har vært i sterk vekst over mange år, men det trenger ikke å vare. Hvis har rett i dine antakelser, kan oppsiden være stor. Men vær klar over at mange også har tapt mye penger på slike investeringer. Å investere i disse kontraktene med formål om å videreselge med gevinst kan virke lukrativt for mange. Men, det gjelder det samme her, som med andre investeringer. Ikke invester i noe du ikke kan. Å videreselge en kjøpekontrakt som privatperson er enklere enn om du er regnet som profesjonell investor, men du har fortsatt samme risiko. Det er ikke alltid du vil kunne selge denne posisjonen med gevinst.
Skulled du tjene penger på et videresalg, så ikke glem å oppgi videresalget i skattemeldingen, så slipper du tilleggsskatt.

‍