Har du planer om bruksendre et rom i boligen din? Dette bør du vite
Ulike rom i boligen din er registrert med ulik bruk. Vanligvis er soverom eller stue registrert som rom for varig opphold, og er dermed tillatt til eksempelvis overnatting. Boder, kjellerrom eller lignende er derimot ofte registrert som disponible rom, og egner seg ikke til opphold over lengre tid.
Har du et rom du gjerne kunne tenkt deg å benytte som soverom, eksempelvis loft – eller kjellerrom har du mulighet til å søke om bruksendring. Du vil formelt sett endre den registrerte bruken til rommet, og lovlig kunne benytte rommet på annet vis. Dette er som regel søknadspliktig, og det er derfor lurt å kjenne til hvordan dette bør gjøres.
Les også: Er soverommet lovlig? Slik ser du om et rom er godkjent for varig opphold i salgsannonsen
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Når er det nødvendig å søke om bruksendring?
I følge SAK10 § 2-1 er du nødt til å søke om bruksendring dersom byggverk eller deler av byggverk skal benyttes til annen bruk enn det det opprinnelig var godkjent som. Dette gjelder både for varig bruksendring og tidsbestemt bruksendring.
Søknadsplikten er der for å sikre at ny bruk tilfredsstiller krav til teknikk og sikkerhet, som ikke nødvendigvis var tilfelle ved tidligere bruk. Skal du eksempelvis endre en bod med et lite vindu til soverom, er du nødt til å skifte ut eksisterende vindu med et rømningsvindu som ivaretar brannsikkerheten.
Du er nødt til å søke om bruksendring dersom du har planlagt følgende:
- Gjøre om boligen din til flere enheter eller slå dem sammen. Dette kan være tilfellet hvis du ønsker å dele første og andre etasje for å danne to separate boenheter.
- Gjøre om hele eller deler av boligen din til næring. Dette kan være tilfellet hvis du ønsker å ha butikk i første etasje, eller ønsker å benytte eksisterende butikk i første etasje til bolig.
- Endre fritidsbolig til bolig eller omvendt. Dette kan være aktuelt hvis du ønsker å bli kvitt boplikt for en bolig du benytter som fritidsbolig.
Direktoratet for byggkvalitet har satt opp en liste over tiltak som krever bruksendring ved romendring innad i boenheten, og denne inkluderer blant annet:
- Endret bruk fra bod, oppbevaringsrom eller teknisk rom til stue, kjøkken, bad eller soverom
- Endret bruk fra stue, kjøkken, bad eller soverom til bod, oppbevaringsrom eller teknisk rom
- Endret bruk fra stue, kjøkken, bad eller soverom til stue, kjøkken, bad eller soverom (dersom ny bruk utløser nye tekniske krav, eksempelvis dagslys eller rømning)
Det er her viktig å skille mellom tilleggsdel og hoveddel. Hoveddel er delene av boligen du bruker til å bo og oppholde deg i, samt ganger og trapper mellom hoveddeler. Eksempler på dette er stue, kjøkken og soverom. Tilleggsdel er andre deler av boligen som ikke egner seg til opphold, for eksempel bod eller teknisk rom.
En tommelfingerregel er at dersom et rom skal endres fra hoveddel til tilleggsdel, eller omvendt, er du nødt til å søke om bruksendring. Skal rommet derimot endres innad i enten tilleggsdel eller hoveddel kreves det kun bruksendring hvis tekniske eller sikkerhetsmessige krav endrer seg.
Les også: En kort guide til byggesøknad. Dette bør du vite
Hvordan søke om bruksendring?
Har du undersøkt og funnet ut at tiltaket ditt utløser krav om bruksendring, er det tid for å søke. Avhengig av type tiltak og kompleksitet kan du velge å selv søke eller engasjere et firma med rolle som ansvarlig søker.
Vanligvis vil større inngrep som innebærer endring av bærende konstruksjoner, flytting av tekniske installasjoner eller lignende kreve at du benytter en ansvarlig søker. Dette er for å unngå prosjekteringsfeil og redusere ansvar for deg som privatperson. Er tiltaket mindre komplekst der inngrep ikke kan føre til store skader, kan det være mulig å søke selv.
Det er viktig å nevne at selv om du søker inn bruksendringen selv, er du fortsatt ansvarlig for at alle regler er fulgt og korrekt dokumentasjon er sendt inn.
I likhet med en vanlig byggesøknad vil en søknad om bruksendring kreve både søknad om tiltak og tillatelse før byggearbeider kan starte. De fleste søknader om bruksendringer bør minimum inneholde følgende:
- En utfyllende beskrivelse av bruksendringen.
- Tekniske tegninger, herunder plan, snitt og fasade.
- Opprinnelige tegninger av boligen (finnes som regel hos kommunen eller i prospektet da du kjøpte boligen).
- Nabovarsel (gjelder kun hvis du gjør endringer som påvirker fasaden utad).
Har du kjøpt bolig som mangler bruksendring?
Mange boligeiere velger en snarvei rundt bruksendringen og utfører tiltaket uten å søke. Kjøper du som eiendomsinvestor boligen i ettertid kan du få et forklaringsproblem ved eventuell utleie. Det kan derfor bli aktuelt å søke om bruksendring i ettertid.
Søker du om bruksendring etter at tiltaket allerede er utført, er du nødt til å følge den samme saksgangen som ved en normal søknad om bruksendring. Du vil altså være nødt til å utarbeide beskrivelse, tegninger, og eventuelle varsler hvis nødvendig. Har tiltaket endret i bærende konstruksjoner, vil du også være nødt til å dokumentere at det er korrekt utført.
Skulle tiltaket mot formodning ikke bli godkjent hos kommunen er du nødt til å bygge om for å få rommet godkjent.
Får kommunen nyss i at det er gjort endringer som ikke er søkt inn, kan du som ny eier av boligen også få pålegg om å rette opp i endringene eller søke inn tiltaket på korrekt vis. Dette kan bli kostbart for ny eier, og det lønner seg derfor å være svært nøye når du undersøker godkjente plantegninger. Manglende bruksendring ved overtakelse kan også utløse krav om prisavslag overfor selgeren.
Les også: Dette bør du se etter i tilstandsrapporten når du kjøper bolig
Bruksendring gir mange muligheter, men vær OBS!
Å bruksendre et rom i en bolig kan potensielt skape stor verdi og gi økt bruk av areal. Med enkle grep kan du endre tilleggsdel til hoveddel hvis den eksisterende situasjonen tillater det. Du skal likevel være klar over at bruksendringer er søknadspliktige, og det kreves korrekt dokumentasjon og potensielt en ansvarlig søker hvis arbeider er komplekse.
Har du kjøpt en bolig der arbeider er utført uten at bruksendring er søkt inn til kommunen, har du fortsatt mulighet til å søke om bruksendring i ettertid. Det er imidlertid ikke sagt at dette vil bli godkjent, og det anbefales derfor å undersøke mulig boligkjøp nøye for denne type feil før kjøp. Forhør deg gjerne en ekstra omgang med megler for å forsikre deg om at ting er gjort etter loven.
