Hvordan regnes formuesverdi på bolig og hvordan klager du hvis denne er satt for høyt?

Boligeiendom regnes som en del av din totale formue, og vil derfor kunne ha betydning for hva du betaler i formuesskatt. Det er likevel slik at gunstige ordninger for primærbolig gjør at du som eier av bolig kan slippe unna formuesskatt på eiendom. Dette er avhengig av dine eiendeler og total gjeld.

Eier du sekundærbolig er ikke skattesatsene så gunstige, og du kan regne med å måtte betale noe formuesskatt. Beregningen av skyldig skatt baserer seg på antatt markedsverdi på eiendommen, og er du uenig i antatt takst kan det være grunn til å klage inn for høy formuesverdi på boligen din. Vi ser i denne artikkelen på hvordan du kan gjøre dette.

Hvordan regnes formuesverdien på boligen din?

Formuesverdien av boligen din blir som tidligere nevnt regnet med utgangspunkt i markedsverdi. Det er ulike satser for primær – og sekundærbolig, og det kan være gunstig å kjenne til hvordan verdiene regnes ut. Det er SSB som står for utregningen av markedsverdien. 

‍

Boligverdien beregnes med utgangspunkt i tilgjengelig informasjon om boligtype, alder, areal og beliggenhet hentet fra FINN.no i et tidsintervall. Grunnlaget for beregningen baserer seg på at: 

‍

• Boliger er delt inn i tre boligtyper, herunder enebolig, småhus og leilighet
• Landet er delt inn i 21 regioner for enebolig, 11 regioner for småhus og 11 regioner for leiligheter. Beregningene utføres adskilt for hver kombinasjon av boligtype og region (beregningsområde)
• Hvert beregningsområde hensyntar prissone (bydel/grupper av bydeler og kommune/grupper av kommuner), boligens størrelse i P-rom, boligens alder delt i fire intervaller og hvorvidt boligen ligger i eller utenfor et tettsted. Tettstedene grupperes i 6 intervaller basert på antall innbyggere
• Sammenhengen mellom boligverdi og boligens karakteristikker estimeres med utgangspunkt i en logaritmisk funksjonsform 

‍

For ytterligere forklaring av funksjonsform og input kan SSB´s beregning av boligverdier leses her. 

Når kvadratmeterpris er funnet og multiplisert med areal får du en total formuesverdi på boligen din. Det skilles mellom sekundærbolig og primærbolig i form av at primærbolig verdsettes til 25 % av markedsverdi. Sekundærbolig har tidligere blitt verdsatt til 90 - og 95 % av markedsverdi, men vil i 2023 bli verdsatt til 100 % av markedsverdi.

For å illustrere hvordan dette regnes ut er det under tatt utgangspunkt i en 60 m2 stor leilighet i Oslo.

Kvadratmeterpris: 95 000 kr

Størrelse: 60 m2

Markedsverdi: 60 x 95 000 = 5.700.000 kr

Formuesverdi primærbolig 2023: 1.425.000 kr

Formuesverdi sekundærbolig 2023: 5.700.000 kr

Det er også viktig å nevne at fra 2023 så vil primærboliger med markedsverdi over 10 millioner kroner verdsettes til 70 % av markedsverdien. Ligger du i grenseland her er det mange kroner å spare ved å få boligen verdsatt til under 10 millioner kroner.

‍

Les også: Slik sparer du skatt gjennom fradrag for kostnader ved utleie av eiendom

Behøver du å betale formuesskatt på boligen din?

Formuesverdien på boligen din beregnes av SSB, og tar utgangspunkt i punktene nevnt over. Det er likevel slik at denne informasjonen kan være feil, og at du har fått en for høy beregning av formuesverdien på boligen din. Du har da mulighet for å få denne redusert.

I første omgang bør du få klarhet i om du er nødt til å betale formuesskatt på boligen din. I Norge skal det i 2023 betales formuesskatt for netto formuer over 1,7 millioner kroner. La oss regne på samme eksempel over hvor du har boliglån på 3.500.000 kroner og ingen annen formue eller lån.

Kvadratmeterpris: 95 000 kr

Kvadrat: 60 m2

Markedsverdi: 60 x 95 000 = 5.700.000 kr

Formuesverdi primærbolig 2023: 1.425.000 kr

Formuesverdi sekundærbolig: 5.700.000 kr

Formue etter lån er trukket fra:

Formuesverdi ved primærbolig: 1.425.000 kr – 3.500.000 kr = - 2.075.000 kr (ingen formuesskatt)

Formuesverdi ved sekundærbolig: 5.700.000 kr – 3.500.000 kr= 2.200.000 kr

Vi kan over se at hvis boligen er registrert som primærbolig trenger du ikke å betale formuesskatt på eiendommen. Er den derimot registrert som sekundærbolig, er du i utgangspunktet nødt til å betale skatt på formuesverdi tilsvarende 2.2 millioner minus bunnfradraget. Ettersom bunnfradraget er på 1.7 millioner, gjenstår det da 500.000 kroner som du er nødt til å skatte av.

‍

Les også: Er eiendommen en god deal? Slik regner du på utleieobjekter gjennom 8 steg

‍

Hvordan kan du få redusert formuesverdien på boligen din?

Det er som nevnt ikke sikkert at SSB sin beregning av formuesverdi på boligen din er korrekt. Det kan være flere avvik, og du bør blant annet undersøke:

• Oppført størrelse på bolig. Dette kan gi store utslag på markedsverdien og bør derfor være helt korrekt. Det skal oppføres som P-rom, og ikke totalt areal
• Byggeår og type bolig. Dette kan også gi utslag og bør være i tråd med dagens situasjon
• Oppført prisstigning for området. I noen situasjoner har ikke din bolig fulgt den samme prisstigningen som resten av området, og bør derfor få korrekt justering

Har du funnet avvik og mener at markedsverdien som er oppført er for høy, har du grunn til å klage. For å underbygge klagen bør du hente inn god dokumentasjon for hvorfor deres beregning er feil. Dette kan blant annet være:

• Sammenlignbare salg i nærheten med lavere markedsverdi. Eksempelvis samme type leilighet i etasjen over
• Takst gitt fra kvalifisert takstmann
• Verdivurdering fra eiendomsmeglere i området. Det er her mulig å forhøre seg med flere meglere

Har du tilgang til Eiendomsverdi eller kjenner noen som har det er dette et godt verktøy for å undersøke andre salg i området som understøtter en for høy antatt markedsverdi.

Når dette er gjort kan du endre formuesverdien i skattemeldingen din. Dokumentasjonen du har hentet inn kan bli aktuelt å sende inn dersom Skatteetaten ber om dette.

‍

Endret formuesverdi på bolig kan også endre eiendomsskatt

I noen kommuner fastsettes også eiendomsskatten basert på markedsverdien satt av Skatteetaten. Får du redusert den oppførte markedsverdien og dermed formuesverdien kan dette også gi deg lavere eiendomsskatt.

‍

Les også: Påkost vs. Vedlikehold. Kjenner du til forskjellen?

En sjekk kan spare deg for flere tusenlapper i året

Å undersøke om markedsverdien til boligen din er korrekt trenger ikke å være en tidkrevende prosess. Hvis du går over nøkkeltallene og finner avvik, kan du i mange tilfeller få en lavere formuesskatt. Selv om netto formue er lavere enn bunnfradraget, er det alltid lurt å få justert markedsverdien til det korrekte. Dette kan nemlig også gi utslag på eiendomsskatten.