Risikoen ved eiendom - Del 2 - Utvikling av eiendom

Vi skrev i forrige omgang om risiko knyttet til utleie og forvaltning av eiendom. Dette kan være svært relevant for deg som opererer i dette segmentet, og artikkelen kan leses her. I denne artikkelen vil vi se på risiko knyttet til utvikling av eiendom.

 Utvikling av eiendom kommer i mange former og inkluderer blant annet utvikling eller fradeling av tomt, bygging av boliger, restaurering og oppussing av boliger med mer. Avhengig av hvilken form for utvikling det er snakk om finnes det risikomomenter som er viktig å ta innover seg.

 Del 2 av risikoen ved eiendom vil identifisere noen av de viktigste risikoene du som eiendomsinvestor kan møte og tiltak som kan bidra til å redusere nedsiderisikoen.

‍

Les også: Risikoen ved eiendom - Del 1 - Utleie og forvaltning av eiendom

Oppussing og BRRRR

Et sted mange eiendomsinvestorer starter reisen sin er ved hjelp av oppussing og BRRRR. Oppussing kan innebære at du kjøper et objekt, pusser det opp og så selger det igjen. Alternativt kan også boligen beholdes og leies ut til en høyere pris etter oppussing. I denne sammenheng er det sikkert mange som har hørt om BRRRR.

BRRRR er en strategi som går ut på å kjøpe et objekt, pusse det opp, leie det ut, refinansiere og deretter gjenta prosessen med en annen bolig. Ytterligere beskrivelse av BRRRR-strategien kan leses her.

I denne artikkelen ser vi i motsetning til over på risikoen knyttet til denne formen for eiendomsutvikling. For å få BRRRR til å fungere er du nødt til å treffe på alle stegene. Det blir fort en tregere og i verste fall en ulønnsom prosess hvis ikke du er klar over nedsiderisikoen.

Risikoen ved oppussing og BRRRR kan blant annet være:

• Uriktig beregning av byggekost/oppussing
• Ikke tilstrekkelig kunnskap om oppussing og manglende praktisk erfaring
• Ting tar ofte lengre tid enn forventet – kan føre til utsatt innflytning og høyere vakanse
• Feilslåtte grep for å øke verdien (det er ikke alle grep som fører til økt eiendomsverdi)
• Kjøp i feil område og feil marked kan potensielt føre til en ulønnsom investering

Over er det listet opp noen deler av nedsiderisikoen du kan møte ved BRRRR og oppussing. Det er ikke sagt at det er umulig å få til, men det er viktig å få definert egne begrensninger og muligheter. Forhør deg gjerne med mer erfarne eiendomsinvestorer på området for å avdekke eventuelle brister i regnestykkene og planen din.

Les også: BRRRR-metoden: Hvordan kjøpe mange boliger med de samme pengene

Utvikling av tomt

De færreste vil gjøre sin første eiendomsinvestering ved å fradele eller utvikle en tomt. Dette er som regel en mer krevende prosess en punktene nevnt over, og det fordrer dermed også mer erfaring og kunnskap.

Det er likevel viktig å kjenne til nedsiderisikoen du kan møte på ved en slik eiendomsinvestering. Mange har brent seg på å feilvurdere kompleksiteten rundt slike prosesser og endt med å tape mye penger. Dette er også eiendomsinvesteringer som er dyre og lite likvide. Det kan bli en kostbar affære hvis byggeprosjektet må stoppes og arbeider blir utsatt.

Risikomomenter knyttet til utvikling og fradeling av tomt kan blant annet være:

• Lang saksbehandlingstid kan gjøre det til en kostbar prosess
• Usikkerhet rundt veirett og vann og avløp
• Usikkerhet knyttet til salgspris etter endt prosess
• Vanskelige naboer kan forsinke og i verste fall stoppe prosessen
• Endringer i lokale forskrifter og kommuneplan kan vanskeliggjøre prosessen

For å redusere nedsiderisiko for blant annet punktene nevnt over kan det derfor være lurt å gjære følgende:

• Sette seg godt inn i kommuneplan og tilhørende føringer
• Undersøke prosjekter som ligner ditt eget og avdekke eventuelle utfordringer i prosessen (Mye informasjon om tidligere byggesaker kan finnes hos kommunen)
• Gjøre gode markedsundersøkelser for å finne så presise tall som mulig
• Finne gode samarbeidspartnere som har vært gjennom prosessen tidligere

‍

Les også: En kort guide til byggesøknad. Dette bør du vite:

Utvikling som privatperson innebærer stor risiko

Uavhengig om det er snakk om fradeling av tomt eller oppussing for verdistigning er utvikling av eiendom forbundet med nedsiderisiko. Et fall i markedet eller uventede kostnader kan snu opp ned på regnestykket ditt og du kan risikere å miste all egenkapitalen din. Det er viktig å forstå at den høye avkastningen du eventuelt kan oppnå også kan gå andre vei. For å illustrere dette er det satt opp to scenario under.

Du kjøper en sliten enebolig til 3,2 millioner kr og setter av 800 000 kr til oppussing. Selv har du lagt inn 650 000 kr i EK på kjøpsprisen. Du har gjort deg opp en mening om at område er up-and-coming, og du tror at oppussingen kan gi deg mulighet til å refinansiere.

1.     Scenario:

Oppussingen går som planlagt og ender på 720 000 kr totalt. Kombinert med kjøpspris ender totalsummen på 3,92 millioner kr. Du henter inn to nye takster som begge ligger på over 5 millioner kr – en god investering med andre ord!

2.     Scenario:

Oppussingen tar lengre tid enn planlagt ettersom utførende aktør går konkurs. Løsningene du har sett for deg er også dyrere å utføre, og den totale kostnaden på oppussingen løper til 1,4 millioner. Jernbanen som var planlagt inn til byen blir også skrinlagt, og prosjektet blir ikke så attraktivt som tiltenkt. Du henter inn en ny takst på 4,1 millioner og er nødt til å selge ettersom du er kraftig belånt. Resultatet er at du har mistet store deler av egenkapitalen din.

De to scenarioene over viser ekstreme eksempler, men det er ikke umulig at dette kan skje i mindre eller større grad. Vær varsom og kalkulert.

‍

Usikre tider medfører større risiko

Spør du 10 eiendomsinvestorer hva som skal skje med boligmarkedet fremover vil du nok også få 10 ulike svar. Vi befinner oss i en tid med mye usikkerhet knyttet til rentepolitikk, byggekostnader og tilgjengelig arbeidskraft. Dette er med på å kjøle hele ned eiendomsmarkedet og øke risikoen knyttet til eiendomsinvesteringer.

Det er mange dystre antagelser om boligmarkedet inn mot høsten, og mange større eiendomsutviklere setter prosjekter på vent. Mange av de store utviklerne har større tomtebanker med likvide midler og har derfor mulighet til å overleve denne nedgangen. Holder du på som privatperson er det derimot vanskeligere, og det lønner seg å tenke seg om to ganger før eventuelle prosjekter startes nå.

‍