Slik analyserer du et kjøp av en tomteflipp

En populær strategi for å investere i eiendom er å skille ut tomter fra eksisterende tomt. Såkalte eplehageutbyggere er blant de som har tjent store summer på å kjøpe boliger med romslige tomter, skille av deler av tomten, oppføre en eller flere boliger, for så å selge videre i markedet. Sammenlignet med andre strategier som oppussingsflipping og utleie, er dette sannsynligvis den av strategiene som kan gi en eiendom høyest verdiøkning. Samtidig er det som regel vesentlig mer tidkrevende, og ikke minst forbundet med høyere risiko. I denne artikkelen går vi gjennom hvordan du kan analysere en tomteflipp ved å vise til et eksempel fra virkeligheten.

Objektet

Til å gjenspeile fremgangsmåten for analysen av en potensiell tomteflipp, vil vi i denne artikkelen bruke en eiendom solgt i 2021 som eksempel. På kjøpstidspunktet bestod eiendommen av en eldre enebolig på 100 kvm, med en romslig tomt på 900 kvm. Boligen i seg selv hadde vesentlig renoveringsbehov, og hadde sådan lavere standard enn majoriteten av boliger i samme området. Likevel ble eiendommen kuppet allerede før visning. Kjøper la inn et lukket bud 300 000 kr over prisantydning, og skaffet seg dermed objektet.

En slik budgiverstrategi kan være genial hvis du ved å regne deg bakover mener at eiendommen er interessant til en pris over prisantydning. På denne måten får selger et salg over forventning, mens kjøper slipper å møte andre interessenter i budrunde. Nok om budrunden, la oss se nærmere på hvordan kjøper kan ha analysert objektet før det ble kuppet.

‍

Les også: Er eiendommen en god deal? Slik regner du på utleieobjekter gjennom 8 steg

Regulering og krav til tomtestørrelse

Før du gjør noe annet er det grunnleggende viktig å ha kontroll på hvilke krav som stilles av den aktuelle kommunen til den aktuelle tomta. Kommuner stiller ofte ulike krav til ulike hustyper, både når det gjelder omfang og BYA. BYA for småhusbebyggelse pleier å variere et sted mellom 25 % og 30 %, men sjekk alltid hva som gjelder for den relevante kommune og især reguleringsplan for området. Hva gjelder minimumsgrenser for tomtestørrelser, kan dette rent hypotetisk se slik ut:

• Eneboliger: 400 kvm
• Tomannsboliger 750 kvm
• Tremannsboliger 1200 kvm
• Firemannsboliger 1500 kvm

Eiendommen vi i denne artikkelen bruker som eksempel ligger i en kommune hvor kravet til tomtestørrelse for eneboliger er på 400 kvm.

‍

Les også: Har du planer om å utvikle en eiendom? Disse 5 punktene bør du undersøke

Plassering på tomt

Til å begynne med vil det være naturlig å undersøke eksisterende byggs plasseringer på tomta. Her er det ønskelig at eksisterende bygg er plassert slik at det ikke vil være problematisk å skille ut en ny tomt fra den opprinnelige tomta. Til å finne ut av dette kan du enkelt bruke kartet i salgsannonsen på Finn.no. Disse kartene pleier å gi oversikt over tomtegrenser, og er fine verktøy til å gi et førsteinntrykk av eiendommen.

I vårt tilfelle ser kartet ut som dette:

På kartet ser vi eiendommen vår til høyre i bildet, med en rød stift over huset. Vi merker oss at huset ligger gunstig til på tomta, ved at det ligger godt inne på en av halvdelene. Å forlenge innkjørselen til neste tomt burde ikke være noe problem, men det burde tinglyses veirett over den eksisterende eiendommen.

I nedre del av veien merker vi oss også at det finnes andre eiendommer med lignende tomteløsning som tiltenkt i vårt tilfelle. Disse kan gi oss mye gratis informasjon om de ligner på våre tiltenkte planer. I dette tilfellet ser vi at de andre tomtene er noe større enn vår, gitt at vi vår i to like store tomter. Likevel, det vil være tilstrekkelig så lenge tomtene er større 400 kvm, hvor ny tomt starter minimum fire meter fra eksisterende bolig. Dette kan illustreres ved å tegne direkte inn i kommunes egne kart.

En titt i kommunearkivet

Videre kan vi med fordel fortsette å bruke naboeiendommene til å utføre analysen av vår egen tomt. Dette gjør vi ved å dykke ned i kommunes arkiv, og laster ned søknadsdokumentene fra de allerede fraskilte naboeiendommene i nærheten. Søknadsdokumentene viser i dette tilfellet at oppdeling av tomtene nylig hadde skjedd, og at prosessen i dette var relativt ukomplisert. Gjennom bakgrunnssjekken vår har vi kontroll over relevante reguleringsplaner. Derfor kan vi slå fast at samme reguleringsplan gjelder fortsatt for vår bolig som da naboeiendommene ble oppdelt. Dette gir grunn til å anta at vår eventuelle søknad om oppdeling vil gå gjennom uten større problemer.

‍

Les også: Før du investerer: Har du husket å sjekke kommunearkivet?

Undersøk priser

Etter å ha konkludert med at det burde ligge til rette for å skille ut ny tomt, undersøker vi prisene på nabotomtene. Her vil det være naturlig å se spesielt på husene 4A og 4B, ettersom disse har tilsvarende løsning slik den vi vurderer. Den opprinnelige boligen av de to, altså 4A, ble solgt for 5 500 000 kr i 2019. Gitt prisstigningen ville dette i 2021 tilsvare et sted mellom 6 000 000 kr og 6 300 000 kr. Dette burde være mulig å oppnå for vår bolig med tilsvarende oppgraderinger. Dersom vi tar utgangspunkt i at den fraskilte tomta for en utbygger er verdt omtrent 1 800 000 kr, vil kuppbudet til 3 800 000 kr gi en relativ pris på 2 000 000 kr for det opprinnelige huset.

Stor utbredelse av gunstige tomer

Eiendommen vi har brukt til å belyse oppsiden ved utskilling av tomter er ikke ekstraordinær. Tilsvarende objekter finnes regelmessig på boligmarkedet. Slike eiendommer krever noe forkunnskap, og en godt gjennomført bakgrunnssjekk før investering. Utover dette behøver ikke denne prosessen å være så vanskelig. I tilfeller som her hvor det allerede finnes tilsvarende oppdeling av tomter i nabolaget, burde ikke søknader inn mot kommunen være noe problem å få gjennomslag for. Ved godkjent oppdeling av tomt kan du enten selge den nye tomta til en utbygger for raske penger, eller å starte den omfattende jobben med å stå selv for oppføring av ny bolig. Uansett hva du velger å gjøre, oppdeling av tomter kan være veien til raske penger.