Trenger du eierskifteforsikring? Dette er fordeler og ulemper
Eierskifteforsikring, eller boligselgerforsikring, er en forsikring for deg som selger en eiendom. På samme måte som boligkjøperforsikring, er dette en rettshjelpsforsikring. Den sikrer selger mot de eventuelle skjulte feil og mangler som måtte finnes i boligen etter salg. Mange boligkjøpere har lav terskel for å klage på feil og mangler – selv om de ikke nødvendigvis har en god sak. En slik forsikring kan derfor spare deg for mye unødvendig tid og energi. I denne artikkelen skriver vi om hvorfor du burde tegne eierskifteforsikring ved salg av eiendom.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Boligkjøperforsikring vs. eierskifteforsikring
Tidligere har vi skrevet en artikkel om boligkjøperforsikring. Konkusjonen den gang var at boligkjøperforsikring kan være praktisk for noen, men unødvendig om du er rutinert med kjøp og salg av eiendom. Boligkjøperforsikring er først og fremst nyttig om du føler deg usikker ved prosessen rundt investeringen i eiendom.
Vi har vært involvert i mange eiendomsinvesteringer, og vet hvilken informasjon vi trenger før vi føler oss klare for å investere. Dersom du leser tilstandsrapporten nøye, og forstår hva som står i den, har du kommet langt på vei. Tilstandsrapporten ligger som regel i boligens salgsoppgave, lett tilgjengelig for hvem som helst.
Les også: Dette bør du se etter i tilstandsrapporten når du kjøper bolig
Eierskifteforsikring er et must ved salg av eldre boliger
Eierskifteforsikring burde etter vår mening benyttes i 100 % av tilfeller hvor du selger bolig som er eldre enn 5 år. Dette er en meget god forsikring, der den gir deg som selger total sikkerhet så lenge du har vært ærlig med kjøper og forsikringsselskap. Det betyr at du som selger burde, for din egen del, være ærlig og informere om alt du vet om eiendommen. Ved å fylle ut egenerklæringsskjemaet riktig, burde du være sikret med en slik forsikring.
Forbeholdet om 5 år eller eldre, kommer av at bustadoppføringslova hjelper deg om noe skulle skje innen garantien for nye bygg. Det bustadoppføringslova derimot ikke sikrer deg mot, er klager på feil og mangler fra kjøper – uavhengig av om klagen er berettiget. Terskelen for å klage er for mange lav, for lav gitt den høye prosentandel av de som ikke får medhold i klagen. Berettiget eller ei, uten eierskifteforsikring vil du som selger måtte forholde deg til kjøpers klage. Dette vil kunne være en juridisk belastning. Ved å tegne forsikringen, vil du ha et forsikringsselskap til å ta denne belastningen for deg.
Pål har alltid hatt eierskifteforsikring på alle eiendommene han har solgt privat, inkludert alle leiligheter gjennom AS. En myte er at du ikke trenger en slik forsikring på leiligheter. Dette medfører ikke riktighet. Du kan komme i like stort ansvar ved leilighetssalg, selv om summene ofte kan være mindre enn for eneboliger.
Grensen for vesentlig feil eller mangel
I et juridisk perspektiv var lista lagt høyt for hva som regnes som en vesentlig feil eller mangel. Feilen eller mangelen måtte utgjøre en ganske stor andel av kjøpesummen. Lenge ble det benyttet spesifikke %-satser for at en klage skulle regnes som vesentlig. Dette har vært mellom 3 % til 8 %, avhengig av salgssum. Jo dyrere bolig, jo lavere prosenttall. En bolig med kjøpesum 5 000 000 kr ville for eksempel måtte ha en skade på mellom 5 % og 8 % for å bli beregnet som vesentlig. Det vil si mellom 250 000 kr og 400 000 kr.
Etter endringer i Avhendingslova gjeldende fra og med 1.1.2022 er derimot vesentlighetsgraden ikke lenger like gjeldende. Dette har senket terskelen for hva som regnes som en vesentlig feil eller mangel. Etter endringene av 2022 gis det grunnlag for kjøper til å klage på feil eller mangler helt ned til 10 000 kr. Dermed har selgers ansvar økt dramatisk, og krever en nøye gjennomgang av boligen før salg for å avdekke feil og mangler.
Hva koster eierskifteforsikringer?
Prisene på eierskifteforsikringeog eiendommens salgssum. Boligtypene har egne promillesatser, der prisen beregnes på grunnlag av salgssummen. Disse promillesatsene pleier å variere mellom ca. 2, til omtrent 5 promille. Slik er rekkefølgen (fra dyrest til billigst):
- Eneboliger
- Fritidsboliger
- Selveierleiligheter
- Andels- og borettslagsleiligheter
Les også: Forskjellene mellom selveier-, andel-, aksje- og obligasjonsleiligheter du må være klar over
Selv om eiendommens salgssum i stor grad er avgjørende for beregning av prisen, pleier forsikringsselskaper ofte å ha en minstepris i bunn. På samme måte finnes det også et pristak. Dette avhenger av boligtype, men pleier å være ca. 50 000 kr. I tilfeller med slike summer er det snakk om eiendommer i prisklasser utenom det vanlige.
Tegn eierskifteforsikring
Vi får ikke sagt dette mange nok ganger: Tegn eierskifteforsikring når du selger boligen din! Dette rådet er basert på Påls 16 år som eiendomsmegler, og erfaring fra private kjøp og salg av eiendom. Mange kjøpere har lav terskel for å klage - i de fleste tilfeller for lav. Dette skaper unødvendig mye støy for deg som selger. Da er det etter vår mening en no brainer å betale et forsikringsselskap en sum for å ta hele klageprosessen med kjøper for deg.
Husk hva tiden din er verdt!!
