Bruker leietaker narkotika? Dette kan du gjøre:

Eiendomshjørnet
Eiendomshjørnet
May 2, 2024

Som regel er leietakere enkle å ha med å gjøre. Dessverre kan du være uheldig og ende opp med en leietaker som forstyrrer nattesøvnen. Problemene kan være mange, men vi vil i denne artikkelen se spesifikt på leietakere som bruker narkotika i utleieboligen.

 

Å konfrontere leietaker med narkotikabruk kan være utfordrende, ettersom regelverket rundt utkastelse kan være uklart. Samtidig som du er forpliktet til å skape et trygt og trivelig hjem i utleieobjektet, er det også viktig å håndtere slike situasjoner med rettferdighet og respekt for både leietakere og eierens rettigheter. Vi ser i denne artikkelen på de juridiske aspektene ved å kaste ut leietakere som bruker narkotika, og gir innsikt i hvordan man best kan navigere gjennom denne komplekse prosessen.

Les også: Slik sier du opp leietaker

Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.

Husleieloven § 9-9.Utleierens hevingsrett

 

Dersom du som utleier vil kaste ut en leietaker er det Husleieloven § 9-9 som forteller deg som hva du har rett til å gjøre. Det er viktig å være klar over hvilke punkter du mener leietaker evt. bryter, og hvilken dokumentasjon du har for å understøtte påstanden din. Generelt for loven er at utleier kan heve leieavtalen dersom det er vesentlig mislighold fra leietakers side. Dette innebærer:

 

·       A) Leietaker vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen

·       B) Leietaker tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere

·       C) Leietaker uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleier ikke bringer forholdet til opphør

·       D) Leietaker uten å ha rett til det bruker husrommet på en annen måte eller til andre fromål enn avtalt og tross skriftlig avtale fra utleier ikke bringer forholdet til opphør

·       E) Leietaker for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør

En erklæring om at utleieren hever leieavtalen, skal være skriftlig. Den kan pålegge leieren straks å flytte og levere husrommet tilbake. I erklæringen skal grunnen til å heve leieavtalen oppgis.

Dersom du har en leietaker som benytter narkotika er det sannsynligvis punkt B eller E som kan bli gjeldende for en eventuell utkastelse.

§ 9-9B

 

«Leietaker tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere»

 

Det er ikke en klar grense for hva som tilsvarer vedlikeholdsplikt eller hva som er alvorlig skade eller sjenanse. I en prosess der du gjerne vil kaste ut en leietaker som bruker narkotika, er det derfor svært viktig å få så mye dokumentasjon som mulig. Skriftlig advarsel er som sagt et premiss for å kunne gå videre, men som regel kreves ytterligere dokumentasjon.

 

Dersom vedkommende bor i et kollektiv kan det være nyttig å innhente uttalelser fra de resterende beboere, enten de bor i samme boenhet eller tilstøtende boenheter. Dersom bruken av narkotika også fører til at leietaker i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt kan dette også være argument for utkastelse. Her kan bilder og videoer være god dokumentasjon.

 

Det er viktig å være klar over at retten gjør en totalvurdering om hvorvidt vilkår for heving av kontrakt er oppfylt eller ikke. Det er dermed ikke noen fasit eller «oppskrift» for hvordan det kan gjøres, men tilstrekkelig og god dokumentasjon er avgjørende.

 

Les også: 4 verktøy og digitale tjenester for tidsbesparende utleie av eiendom

§ 9-9E

 

«Leietaker for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør»

 

Punkt E, den siste i § 9-9, er en sekkebestemmelsene som har som formål å dekke eventuelle andre situasjoner. I spørsmålet om hvorvidt utleier kan kaste ut leietaker på grunn av narkotikabruk vil dette punktet være relevant. Loven går i utgangspunktet på mislighold av plikter, men kan også brukes dersom utleier av andre grunner må bringe leieforholdet til opphør.

Også denne bestemmelsen krever et godt dokumentasjonsgrunnlag for å vise vesentlig mislighold, og for å overbevise om at dette er et klart tilfelle.

Er bruk av narkotika regulert i leiekontrakten?

Mange utleiere velger også å spesifisere i leiekontrakten at bruk eller oppbevaring av narkotika vil føre til at kontrakten oppheves. Derimot er det ikke alle som er klar over at tillegg i kontrakten som ytterligere regulerer leieforholdet ikke nødvendigvis er gyldig.

Av husleieloven § 1-2 Ufravikelighet, står det «Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her»

Ettersom en klausul om bruk av narkotika kan betraktes som et vilkår som er mindre gunstig for leietaker enn hva som følger av bestemmelsene, er det ikke sikkert at denne klausulen vil bli gjort gjeldende ved en eventuell rettslig prosess.

Det kan derfor være gunstig å forhøre seg med advokater som kan bistå med utformingen av kontraktene slik at de blir så vanntette som mulig.

Et godt forarbeid kan forebygge mye

Som vist over kan det være veldig vanskelig å kaste ut en leietaker som først har flyttet inn. Det skal foreligge veldig klar og overbevisende dokumentasjon for at retten skal gi deg medhold i oppsigelsen.

Det er derfor svært viktig å bruke god tid og gjøre riktige undersøkelser før valg av leietaker. Dette kan ta litt tid, men også spare deg for mye tid og ressurser i fremtiden. Skulle uhellet først være ute, er dokumentasjonsgrunnlaget vesentlig.

Dersom du mener at du har tilstrekkelig med dokumentasjon kan du ta prosessen videre.

Les også «Når kan du kaste ut leietaker? 4 punkter du som utleier må være klar over».

Eiendomshjørnet
Eiendomshjørnet
Et nettverk for eiendomsinvestorer. Bli medlem her!