Dette må du ha på plass før leietaker flytter inn
Når dagen for at leietaker skal flytte inn er kommet, burde alt utover innflytningsprotokollen være signert og klart. Boligen skal være ferdigvasket, depositumet står på konto, og kontrakten for utleieforholdet er signert. Dersom du har disse tingene på plass, ligger mye til rette for et godt leieforhold. I denne artikkelen ser vi nærmere på hva du burde gjøre før leietaker flytter inn.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
1. Utvask
For mange utleiere er det vanlig praksis å benytte utvask ved skifte av leietaker. Dette er en vask utover det daglige, med mål om at leiligheten skal være så ren som overhodet mulig. De fleste av oss synes det er behagelig å vite at vi flytter inn i en bolig uten tegn fra forrige leietaker. Utvask er derfor helt naturlig, og noe de fleste har få problemer med å akseptere.
Utvask er i de fleste tilfeller leietakers ansvar. Hvordan dette gjøres i praksis er derimot åpent for tolkning. Fra leietakers side er det ofte ønskelig å stå for utvask selv, ettersom profesjonell hjelp fra vaskebyrå kan koste flere tusen. Vår erfaring er at leietakers vask som oftest er tilstrekkelig, og en god løsning for begge parter.
Dessverre er det ikke alltid at leietakers standarder for renslighet møter de objektive kravene. I slike tilfeller er det viktig for utleier å ha en god leiekontrakt. Enhver god leiekontrakt burde ha et eget punkt for utvask. Dersom det er noe å utsette på leilighetens renslighet ved utsjekk, trekkes deler av depositum for å dekke utvask utført av profesjonelle. Dette har ofte en positiv effekt ved at leietaker legger inn en ekstra innsats for å unngå trekk i depositum.
En ekstra nøye vask kan også ha fordeler utover renslighetens skyld. Sannsynligheten for å oppdage skjulte feil og mangler øker ved at hver krik og krok gås over. Dermed kan en utvask føre til at feil og mangler oppdages på et tidligere tidspunkt enn det alternativt ville gjort ved utsjekk. Ettersom du optimalt sett har så liten vakanse som overhodet mulig, er det en fordel å kunne utbedre før nye leietakere flytter inn.
Les også: Hvordan lage en god boligannonse?
2. Depositum og første leie
Depositum er en forsikring for deg som utleier. Vi følger en regel om å aldri gi leietaker nøkkel før depositumet er på konto. En depositumskonto opprettes i leietakers navn, hvor leietaker innbetaler et kontraktsfestet beløp. Beløpet varierer, men omtrent 3 måneders husleie er ikke uvanlig. Depositumet skal ikke trekkes fra kontoen uten gjensidig enighet mellom utleier og leietaker. Med en god leiekontrakt er dette uproblematisk, ved at leietaker signerer på at den godtar utbetaling gitt omstendighetene.
En depositumskonto skal være en godkjent depositumskonto innen en finansinstitusjon, altså hos en bank og ikke utleiers egen bankkonto. Det er ikke lov å kreve at leietaker betaler depositum på utleiers konto, selv om dette er en egen konto. Du må bruke en helt egen depositumskonto. Dette pleier å koste en sum å etablere. Denne kostnaden er det du som utleier som må bære, leietaker kan ikke belastes for dette. Kostnadene knyttet til depositumskonto kan være fradragsberettiget.
Et tips er å benytte integrerte depositumskontoer i forvaltningssystem rettet mot utleie. Dette er proft og effektivt for begge parter. Der signeres de nødvendige dokumentene knyttet til opprettelsen av depositumskontoen digitalt, og begge parter slipper å møte i banken.
Les også: Bør du godta depositumsgaranti eller depositumskonto som utleier?
3. Signert leiekontrakt
Dette punktet tar mange som en selvfølge. Likevel, viktigheten av det må ikke underdrives. Det finnes flere eksempler på uheldige saker der utleier har gått med på å utsette signering av leiekontrakt fordi leietaker var en bekjent eller god venn. Så fort det oppstod en tvist hadde utleier lite den skulle sagt rent juridisk. Uten signert leiekontrakt løper du som utleier en enorm risiko, selv om du i utgangspunktet stoler på leietaker.
Derfor anbefaler vi alle å benytte gode, gjennomførte leiekontrakter. Disse er lett tilgjengelig, og ofte integrerte i forvaltningssystemer. Eksempler på gode leiekontrakter er kontraktene til Hybel.no og Huseierne.
Gjør deg selv en tjeneste, og tillatt aldri utsatt signering. En leiekontrakt signert av begge parter er grunnlaget for et godt leieforhold.
Les også: Hvordan finne den perfekte leietaker?
4. Innflytningsprotokoll
Det siste som skjer før leietaker flytter inn er en felles gjennomgang av innflytningsprotokollen. Ved overtakelse går utleier og leietaker grundig over boligen for å undersøke boligens tilstand. I denne sammenhengen tenker nok mange at dette gjøres først og fremst for å markere feil og mangler. Dette medfører kun en viss riktighet. En del av denne gjennomgangen er også for å markere positive aspekter ved boligen. Dersom for eksempel gulvet er strøkent, eller varmekablene på badet fungerer som de skal, burde dette komme frem i protokollen.
Til å illustrere de ulike aspektene ved boligen holder det ikke bare med tekst, du burde også ha med bilder. Dersom du havner i en situasjon der det foreligger uenigheter med leietaker, er bilder uten tvil mer verdt enn bare tekst. Dette er noe mange utleiere ofte undervurderer. Uten bilder vil enhver god advokat plukke utleiers sak fra hverandre. Dette kan være frustrerende i saker hvor det er åpenbart at leietaker har påført boligen skade utover forventbar slitasje, men hvor saken ender med ord mot ord.
For enkel håndtering av innflytningsprotokoll kan det være praktisk å legge disse til signering digitalt, gjerne i et forvaltningssystem. Ved at den oppdateres ved skifte av leietaker er protokollen alltid mulig å henvise til. Dette setter deg som utleier i en meget god posisjon i mulige tvister, og gir en generell trygghet.
Minimer din egen risiko
Gode rutiner før innflytning av nye leietakere kan være med på å minimere utleiers risiko. For å drive utleie er ikke risikofritt, uavhengig av om du leier ut til noen du kjenner. Noen av punktene vi har nevnt i denne artikkelen kan være lett å ta for gitt, men dersom du ser på hvilke saker som havner i retten, er det overraskende mange som kunne vært unngått med bedre rutiner i forkant av leieforholdet.
Gjør deg selv en tjeneste, og gjør ingen unntak for punktene over!
