Har du planer om å overføre en bolig mellom generasjoner? Dette bør du vite

Eiendomshjørnet
Eiendomshjørnet
May 9, 2024

Fra 2014 var du som arving ikke lenger nødt til å skatte av de overførte verdiene. Hvorvidt denne skatten vil dukke opp igjen eller ikke er vanskelig å si, men det finnes en rekke andre ting du bør være klar over dersom du skal overføre eiendom til barn eller motta eiendom fra foreldre. Det kan være vanskelig å navigere mellom ulike overdragelsesmetoder, og vi vil i denne artikkelen se på hva du bør være klar over. Det skilles mellom når arvelater fortsatt er i live, og etter arvelaters bortgang.

Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.

Skatt – og avgiftsregler ved arv

 

Arveavgiften er som sagt fjernet, men vil muligens returnere. Salg av en eiendom som er arvet kan også utløse krav om gevinstskatt dersom visse vilkår ikke er oppfylt. For å selge en eiendom uten å skatte av den må du som arving ha:

 

-       Eid boligeiendommen i minst 1 år før den selges

-       Bodd i boligen i 12 av de siste 24 månedene

 

Dersom det er snakk om en fritidsbolig, må arvtager ha eid og brukt boligen i minst 5 år før den kan selges skattefritt.

 

Dersom en eiendom er skattepliktig, er arvtager ved salg nødt til å skatte av differansen mellom prisen på kjøpstidspunktet og den endelige salgsprisen.

 

Les også: Hvordan regnes formuesverdi på bolig og hvordan klager du hvis denne er satt for høyt?

Dersom arvelater fortsatt er i live

 

Det lønner seg å planlegge overføring av arv i god tid før bortgang, ettersom prosessen er vesentlig enklere når arvelater fortsatt er i live. Overføring av eiendom som arv kan gjøres på tre ulike måter; forskudd på arv, gave, eller tinglysning.

 

1.     Forskudd på arv

 

Forskudd på arv er en fin måte å fordele eiendommer og verdier ved at arveforskuddene hensyntas ved senere arveoppgjør, eksempelvis bortgang.

 

Vesentlig for å bli regnet som forskudd på arv, er at dette tydelig fremgår ved overføring av eiendommen. Dersom dette er uklart eller ikke spesifisert noe sted, vil det som regel bli regnet som en gave, selv om intensjonen var forskudd på arv. Dette kan skape forvirring og komplikasjoner, og det er derfor viktig å gjøre dette på en ryddig måte.

 

Dette kan eksempelvis gjøres gjennom et gavebrev. Gavebrevet bør spesifisere at eiendommen er ment som forskudd på arv, og at eiendomsverdien i senere tid skal avkortes mot fremtidig arv. Dersom det ønskes en helt lik fordeling kan eiendomsverdien ved overdragelse justeres for vekst i konsumprisen eller vekst i eiendomspriser når endelig arveoppgjør skal gjøres.

 

Det er også viktig å påpeke at ved forskudd på arv er du nødt til å hensynta pliktdelsarven. Pliktdelsarven sier at 2/3 av det du etterlater deg skal fordeles mellom barn eller barnebarn, slik at det bare kan testamenteres bort 1/3 til andre. Det er likevel verdt å nevnte at dette er begrenset til 15 G, som tilsvarer 1,6 millioner kroner fra hver forelder til samtlige barn. Dersom det ikke er skrevet testament, tilfaller all verdi barna.

 

Dersom du du mottar forskudd på arv i form av en eiendom er det viktig å nevne at eventuell gevinstskatt også kan arves. Eksempelvis vil dette gjelde dersom overdratt eiendom selges og at gevinsten ved salget er skattepliktig.

 

2.     Gave

 

Dersom foreldre er i live, står de i utgangspunktet fritt til å disponere egen formue. I motsetning til forskudd på arv kan derfor eiendom som gave benyttes dersom foreldre ønsker å forfordele en eller flere av barna, så fremt pliktdelsarven er hensyntatt.

 

Hvis en av foreldrene sitter i uskiftet bo etter bortgang av den andre forelderen er det begrensninger for hvor mye som kan gis i gave, og den lengstlevende ektefellen kan ikke uten samtykke fra arvingene gi bort gaver som står i misforhold til formuen i uskifteboet. Med uskifte menes det at skiftet etter at første forelder dør utsettes og at gjenværende forelder overtar avdødes formue, eiendeler og gjeld.

 

Dersom en arving mottar en gave som vedkommende burde ha forstått sto i strid med ovennevnte, kan de resterende arvingene kreve at mottaker tilbakefører gavens verdi.

 

En eiendom kan også selges fra foreldre til en eller flere av barna. Her står foreldre fritt til å sette salgsprisen til markedsverdi eller avtalt pris. Eventuell differanse mellom avtalt pris og markedsverdi er her ikke skattepliktig. For å unngå konflikter mellom arvtagere er det lurt å sette opp en skiftelig avtale som definerer eiendommen, eventuelle kostander, heftelser osv.

 

3.     Tinglysning

Uavhengig om eiendommen er overdratt som gave eller som forskudd på arv kan det være smart å tinglyse eierskiftet. Dersom dette gjøres sikres nye eiers rettsvern. Det skal likevel nevnes at ved tinglysning så utløses dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdien av eiendommen.

Les også: 4 strategier for å investere i eiendom

Dersom arvelater ikke lenger lever

 

Dersom arvelater ikke lenger lever, vil det være avgjørende om det er utformet et testament eller ikke. Uten et testament vil arven fordeles mellom barn og eventuell gjenlevende ektefelle i tråd med arveloven. Eiendom som arves vil dermed struktureres som et sameie mellom arvingene.

 

En eiendom kan innebære ulike behov og ulik bruk, og det kan derfor fort oppstå konflikt mellom arvtagere. Det er derfor lurt å utforme en avtale som regulerer sameiet i forhold til bruksrett, vedlikehold, oppgraderinger, tilgang til utleie osv. Det er også mulig å utarbeide en avtale som tillater en eller flere arvinger å kjøpe ut resterende arvinger for avtalt sum.

 

Dersom arvelater allerede har utarbeidet et testament vil dette styre hvem som vil overta eventuelle eiendommer. For at testamentet skal være gyldig er det likevel nødt til å oppfylle en knippe av strenge krav. Det kan derfor være lurt å rådføre seg med en advokat som opererer innenfor dette rettsområdet.

 

For å unngå konflikt kan det være lurt å diskutere med fremtidige arvtagere om fordeling og rettigheter, slik at det ikke oppstår forvirring når arvelater er gått bort.

Klare avtaler er viktig

 

Selv om det å arve som regel er en god ting, er det fare for at det oppstår konflikt rundt fordelingen av arven. For å redusere sjansen for dette er det derfor lurt å alltid utarbeide et testament før bortgang som tydelig viser hvordan eiendommer og andre verdier skal fordeles. For å forsikre deg om at alle krav er opprettholdt er det derfor lurt å rådføre seg med en advokat. En god dialog mellom arvtakere og arvelater er også viktig for å redusere sjansen for konflikt.

Les også: Har du planer om å utvikle en eiendom? Disse 5 punktene bør du undersøke

 

Eiendomshjørnet
Eiendomshjørnet
Et nettverk for eiendomsinvestorer. Bli medlem her!