Husleietvister 2 – Utleier øker leien 6 måneder etter kontraktsinngåelse – leietaker krever avslag og tilbakebetalt leie

Eiendomshjørnet
Eiendomshjørnet
March 21, 2024

Feilaktig indeksregulering av husleie

Som utleier er du nødt til å forholde deg til en rekke lover og regler, og det samme skal dine leietakere. Det finnes side opp og side ned med tips og triks til hvordan du unngår konflikter med leietaker, og tilhørende hvordan du bør opptre hvis det faktisk skjer noe. Derimot er det vanskeligere å finne informasjon om faktiske saker.

Som regel vil mye av informasjonen komme fra andre utleiere, og det kan derfor være interessant å belyse noen husleietvister direkte fra lovdata. I denne artikkelserien vil vi fokusere på ulike tvister mellom utleier og leietaker. Tvistene er utvalgt med det formål å illustrere hvordan «gjengangere» innenfor utleie ofte arter seg hvis saken går rettens vei.

 

Det er lagt vekt på å hente ut essensen ved tvistene, og ikke alle detaljer. Er det ønske om å lese hele saken i fulltekst, finnes denne i bunnen av artikkelen. 

 

 Les også: Slik sier du opp leietaker

Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.

Leieforholdet

 

Leieforholdet mellom utleier (A) og leietaker (B) består av følgende:

 

·      Tidsbestemt leiekontrakt inngått fra 14. oktober 2022 til 14. oktober 2025

·      Avtalt leiebeløp er i henhold til kontrakt på 7 800 kr.

·      I januar 2023 ble husleien økt fra 7800 kr til 8500 kr

 

 

Påstander og påstandsgrunnlag

 

A (leietaker) hevder følgende:

 

1.     A viser til at økte kommunale avgifter ikke er grunnlag for økt husleie

2.     A forteller at varsel om økt husleie ikke er varslet

3.     A forteller at endringen i husleie er foretatt tidligere enn 1 år etter leieforholdets oppstart

 

A (leietaker) sine krav:

 

·      A krever avslag i leie som følge av ulovlig leiejustering på 700 kr per måned.

·      A krever å få tilbakebetalt for høy leie fra januar 2023 til mars 2023 på 2 100 kr.

·      A krever at B betaler saksbehandlingsgebyr og evt. forkynningsomkostninger

·      A krever at B betaler forsinkelsesrenter

 

B (Utleier) svarer med følgende påstand:

 

-       B hevder at det er uriktig at økt husleie ikke ble varslet

-       B hevder at det er ikke snakk om ulovlig husleie

-       B viser til at det i kontrakten er åpnet for justering i samsvar med vedtak i Kommunestyret om kommunale gebyr for kommende år. Ny husleie gjelder derfor fra 01.01.23

-       B forteller at dersom tolkningen av leiekontrakten skulle vise seg å være feilaktig, kan B være villig til å gå i dialog med A

 

 

B (utleier) svarer på A (leietaker):

 

·      Klage og krav fra A (leietaker) avvises

 

Les også: Bør du godta depositumsgaranti eller depositumskonto som utleier? 

Husleietvistutvalgets vurdering av saken

 

Husleietvistutvalget legger til grunn at leietaker krever tilbakebetalt det vedkommende har betalt for mye i leie med til sammen 2 100 kr. Det legges også til grunn at leietaker krever tilbakeholdsrett for kommende måneder med 700 kr til vedtak er fattet. Utvalget legger også til grunn av utleier bestrider økningens ulovlighet og krever seg frifunnet         

 

Vurdering av leieregulering

 

            Bakgrunn

 

·      Husleieloven § 4-2 regulerer at partene kan kreve endring i leie i takt med endringen av konsumprisindeksen. Denne endringen kan tidligst forekomme ett år etter siste leiefastsetting og det endringen må varsles en måned i forveien. Disse bestemmelsene er ufravikelig.

 

·      Kontrakten hevder at leiesummen kan justeres i samsvar med endringer av kommunale gebyr og reglene i husleieloven. Utleier har dermed gjort det gjeldene at husleien kan justeres i samsvar med vedtak i Kommunestyret om endringer i kommunale gebyrer.

 

·      Utleier hevder også at det er avtalefrihet, og at teksten i kontrakten ikke er ulovlig.

 

            Vurdering

 

·      Husleietvistutvalgets vurdering er at leietaker ikke nødvendigvis er kjent med kommunestyrets vedtak og heller ikke spesifikt når denne justeringen skal gjøres. Utvalget har derfor kommet frem til at det ikke er sendt skriftlig varsel om leieregulering i henhold til husleieloven § 4-2.

 

·      Husleietvistutvalget vurderer også at justeringen er i strid med bestemmelsene § 4-2 med bakgrunn i tidsintervallet fra avtaleinngåelse til leiejustering. Avtalen ble inngått 14.10.22 og leieregulering med iverksatt 01.01.23, under 3 måneder fra avtaleinngåelse.

 

·      Husleietvistutvalget vurderer i henhold til § 1-2 at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for leietaker enn det som følger av bestemmelsene i loven. Ettersom regulering av leie ikke var varslet eller gjort på et lovlig tidspunkt, har utvalget kommet frem til at vilkår i leieavtalen er mindre gunstige enn hva reglene i § 4-2 tilsier.

 

 

 

Erstatningsutmåling

 

·      Tilbakebetaling av for mye betalt leie

 

HTU konkluderer med at leietaker har krav på tilbakebetaling av for høy leie for perioden januar til mars 2023, tilsvarene 2 100 kr, med tillegg av forsinkelsesrenter.

 

·      Avslag i leie

 

HTU gir også leietaker medhold i påstand om ulovlig økning i husleie, og konkluderer med at leietaker har krav på avslag i leie med 700 kr per måned fra og med 01.01.2023.

 

·      Saksomkostninger

 

HTU konkluderer med at utleier skal betale saksomkostninger for leietaker på 248 kroner.

 

 

Konklusjonen

 

I denne saken var det ikke snakk om store beløp, men ulik tolkning av regelverk. Utleier mente på sin side at han fulgte loven, og leietaker mente motsatt. Retten konkluderte med at leietaker hadde rett, ettersom utleier hadde brutt flere avtalelover.

 

Saken illustrerer et viktig aspekt innenfor utleie og forvaltning, indeksregulering. Dette er viktig å foreta som utleier, og så viktig å gjøre korrekt for å unngå tvister som forklart over. Husk:

 

1.     Indeksregulering kan gjøres 1 gang i året

2.     Reguleringen kan ikke overstige veksten i konsumprisindeksen

3.     Leiereguleringen må varsles 1 måned i forveien.

Les også: 4 verktøy og digitale tjenester for tidsbesparende utleie av eiendom 

                                                                             

 

Eiendomshjørnet
Eiendomshjørnet
Et nettverk for eiendomsinvestorer. Bli medlem her!