Risikoen ved eiendom - Del 4 - En dårlig deal
Hva skjer hvis du gjør en dårlig eiendomsinvestering? Mange eiendomsinvestorer har i varierende grad gjort en dårlig eiendomsinvestering. Dette er en risiko ved enhver transaksjon, og det er vanskelig å fjerne risikomomentet fullstendig. Det er likevel mulig å innføre tiltak som reduserer nedsiderisikoen.
Vi har tidligere skrevet om risiko knyttet til forvaltning, utvikling av eiendom og makroøkonomiske forhold. Dette kan være gode ressurser for deg som ønsker å få en bedre oversikt over risikoen knyttet til disse eiendomsinvesteringene og hvordan makroøkonomien spiller en stor rolle for lønnsomheten. Disse artiklene kan leses her.
Denne artikkelen vil derimot se på hva som skjer hvis uhellet skulle være ute, og du har kjøpt katta i sekken. Det er nemlig ulike utfall basert på hvordan du velger å aksjonere i ettertid.
Les også: Risikoen ved eiendom - Del 2 - Utvikling av eiendom
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Privat eiendomsinvestering
Ved å gjennomføre en eiendomsinvestering privat setter du din personlig økonomi i risiko. Dette er viktig å være klar over. Gjør du en god investering vil det gagne din private økonomi og hjelpe til videre skalering. Gjør du derimot en dårlig investering kan det gi deg trangere personlig økonomi, og svekke mulighet for videre investeringer.
Det skilles også mellom ulike eiendomsinvesteringer, der noen har høy risiko og andre lav risiko. Kjøper du eksempelvis en leilighet i Oslo er det liten sannsynlighet for at du ikke får leid ut, men yielden vil naturligvis også være lavere. Investerer du i et utbyggingsprosjekt der rammetillatelse ikke er gitt enda kan det medføre stor nedsiderisiko, men også mulighet til å tjene gode penger hvis nødvendig tillatelser er gitt. Vi fokuserer her på eiendomsinvesteringer for utleie.
Så hva skjer hvis du kjøper en eiendom med høy risiko som viser seg å være et dårlig kjøp?
- Et dårlig kjøp kan bety negativ kontantstrøm hver måned
- Negativ kontantstrøm kan betjenes av lønn fra primærinntekt, men vil stramme din personlige økonomi
- Er kontantstrømmen så negativ at den ikke kan betjenes, vil du være nødt til å selge. Dette kan bety at du taper deler eller hele din innskutte egenkapital hvis du selger i et dårlig marked.
- En negativ kontantstrøm vil gi «tvungen sparing» hver måned, men vil i mange tilfeller være en lite lukrativ spareavtale
Les også: Er eiendommen en god deal? Slik regner du på utleieobjekter gjennom 8 steg
Skaleringen bremses
For mange eiendomsinvestorer er takten på skaleringen også en viktig faktor. For å skalere fort er du avhengig av å treffe på mange investeringer etter hverandre. Det er ikke sagt at en dårlig investering vil ødelegge for hele skaleringen, men det vil definitivt sette en brems hvis det gjøres privat.
La oss se for oss følgende scenario:
Hans eier 1 utleiebolig, og er på jakt etter en ny en. Han har skaffet finansieringsbevis på 3,5 millioner, og ser etter et objekt som kan gi 7% i netto yield i måneden. Det er også viktig at objektet kan tilføres verdi, slik at eiendommen kan refinansieres og deler av egenkapitalen kan hentes tilbake. Oppnås 7 % i yield og deler av EK hentes tilbake er sjansene gode for å kunne finansiere et nytt objekt.
Hans finner en bolig han tenker vil oppfylle nevnte krav, og kjøper den til 3,5 millioner. Det viser seg dessverre at boligen har omfattende råte i takkonstruksjon og dette må utbedres for 600.000 kroner. I tillegg oppnår hans langt lavere leie enn antatt, og ender med en netto yield på 4,5 %.
Dette kombinert gjør at lånekapasiteten på de nye leieforholdene blir vesentlig redusert, i tillegg til at refinansiering ikke klarer å hente ut egenkapitalen. For å hente igjen det tapte har Hans to muligheter.
1. Selge objektet og ta tapet. Dette vil medføre flere år med sparing før nytt prosjekt kan settes i gang. Han blir derimot kvitt en ugunstig kontantstrøm som vil svekke sin private økonomi.
2. Beholde objektet og bruke tiden som verktøy for å hente inn det tapte. Med lave leieinntekter kan dette bli en smertefull prosess ettersom KPI-justeringen ikke er all-verdens.
Begge scenarioene over bremser muligheten for skalering. Et dårlig kjøp kan henge ved deg i mange år fremover, og det er derfor viktig å undersøke nedsiderisikoen eventuelle bomkjøp kan medføre.
Giring av lån går begge veier
Giring av lån kan være et effektivt verktøy for å oppnå god avkastning på innskutt egenkapital i eiendom. Samtidig kan det medføre store økonomiske tap hvis markedet går nedover eller du gjør et dårlig kjøp. Den risikojusterte avkastningen er i dette tilfellet høy, og etter en tid med eventyrlig vekst er det viktig å være klar over at det kan gå begge veier.
Så hvordan fungerer det?
Giring, eller gearing, er betegnelsen på forholdet mellom lån og egenkapital. Er giringen høy, er egenkapitalen tilsvarende lav. Er egenkapitalen lav, vil prisvekst få en stor positiv effekt. Tilsvarende vil prisfall gi stor negativ effekt. Vi ser for oss følgende scenario:
Du har kjøpt en bolig med 85 % belåning. Boligen kostet 5 millioner kroner, og egenkapitalen på 15 % tilsvarte 750 000 kroner.
1. Du har gjort et godt kjøp i et gunstig område og prisveksten på 1 år er på hele 10 %. 10 % på 5 millioner kroner tilsvarer 500.000 kroner. Avkastningen på egenkapitalen, 750 000 kroner, tilsvarer en vekst på over 66 % !
2. Boligen du kjøpte var ikke plassert i et like gunstig område som du trodde, og du ga langt over markedsverdi. Du henter inn en takst 1 år etter kjøp og regner ut at prisfallet fra kjøpstidspunkt tilsvarer 10 %. - 10 % på 5 millioner kroner tilsvarer 500 000, tilsvarende 66 % av egenkapitalen din. Forskjellen er at du her har tapt 66 prosent på et år.
Det er derfor voldsomme økonomiske krefter i spill når andelen egenkapital er lav i forhold til lånesum. Dette vil være positivt i gode tider og ved kjøp av et godt objekt, og tilsvarende negativt ved nedgangstider eller ved dårlige kjøp.
Les også: Slik gjør giring deg rik
En dårlig investering kan by på utfordringer
En dårlig investering er selvfølgelig uønsket, men kan forekomme i større eller mindre grad hvis du er uheldig eller uforsiktig. Det er viktig å kjenne til denne risikoen, og hva den kan gjøre for din personlige økonomi og videre planer om skalering. Et bomkjøp kan fort sette deg mange år tilbake og redusere tidligere avkastning.
