Dette må du vite om Husleieloven – Del 1 - Leieavtaler og husleie

I Norge reguleres avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag av Husleieloven. Skrevet på en annen måte, loven gjelder kun i tilfeller hvor det betales for bruken av eiendommen. Dermed gjelder loven selvsagt for deg som driver utleie rettet mot private og næring. Loven omhandler hvilke rettigheter og plikter utleier og leietaker har i et leieforhold, og trumfer eventuelle avtaler mellom partene som strider med loven. Skal du leie ut en bolig eller lokale er det avgjørende at du forstår de relevante postene i Husleieloven. I denne artikkelenserien ser vi nærmere på noen av de mest innflytelsesrike delene av den viktigste loven for utleiere.

Diskriminering

Med diskriminering menes usaklig forskjellsbehandling. I sammenheng med utleie er det nærliggende å anta at dette er en mer aktuell problemstilling for utleier enn for leietaker. Husleieloven verner i dette tilfellet først og fremst leietaker fra usaklig forskjellsbehandling. Utleier har ikke lov til å drive usaklig forskjellsbehandling av leietaker basert på:

• Etnisitet
• Nasjonal opprinnelse
• Avstamning
• Hudfarge
• Språk
• Seksuell orientering
• Kjønn
• Religion eller livssyn

Likevel finnes det unntak fra lovens tolkning av diskriminering. Dersom du leier ut et enkeltrom i en bolig du selv bor i, står du friere til å velge hvem du ønsker å bo sammen med. Dermed står du fritt til å velge noen du tror du vil passe godt sammen med. Dette gjelder kun i tilfeller hvor leietaker har rett til å benytte de samme rom i boligen som utleier, det være seg kjøkken, bad, stue, etc. I tilfeller der leietaker ikke har den samme felles tilgangen, men for eksempel benytter eget kjøkken og bad, er unntaket om usaklig forskjellsbehandling ugyldig.

‍

Les også: Hvordan finne den perfekte leietaker?

Leieavtaler

Når det kommer til leieavtaler, finnes det to muligheter:

1. Tidsbestemt leieavtale
2. Tidsubestemt leieavtale

En tidsbestemt leieavtale har en gitt sluttdato for leieforholdet fra før leieforholdet begynner. Avslutningstidspunktet kan være bestemt med hensyn til en dato, antall uker, måneder, eller år. Tidsbestemte leieavtaler skal være på minimum 3 år, dersom ikke annet avtales etter Husleieloven. En tidsbestemt leieavtale kan riktignok sies opp før den avtalte sluttdatoen, så fremt det enkelte leieforholdet ikke er uoppsigelig. Dermed har begge parter i utgangspunktet en oppsigelsesrett. Verdt å nevne er at leietaker ikke behøver noen grunn for å si opp avtalen. Utleier er derimot underlagt strengere regler for dette. Dersom ingen av partene ønsker å si opp leieavtalen før avslutningstidspunktet, vil leieforholdet opphøre automatisk.

En tidsubestemt avtale varer helt til den blir sagt opp. En slik avtale gir mindre forutsigbarhet for begge parter, ettersom det ikke finnes noen avtale for når leieforholdet tar slutt. Innholdet i denne typen avtaler varierer, men det finnes eksempler på avtaler hvor begge, eller bare en av partene har rett til å si opp. En ikke uvanlig måte på å utforme tidsubestemte avtaler, er:

Leieforholdet starter 1. august 2023, og kan sies opp av begge parter med 3 måneders frist.

Riktignok finnes det egne regler for tidsubestemte avtaler av visse typer boliger. I slike tilfeller har utleier færre rettigheter enn ved utleie av andre boliger. Dersom det er egne regler som gjelder, skal utleier være skriftlig opplyst på forhånd av leieforholdet. Slike boliger kan være:

• Tjenesteboliger (der leietaker leier boligen som ansatt hos utleier)
• Studentboliger
• Boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet (offentlig disponerte boliger)
• Utleie av utleiers bolig ved midlertid fravær

‍

Les også: 4 verktøy og digitale tjenester for tidsbesparende utleie av eiendom

Husleie

Husleie er det leietaker betaler for bruk av boligen. Dette skal være et bestemt beløp, for eksempel 10 000 kr i måneden. Utover husleie har utleier rett til å ta betalt for enkelte utgifter knyttet til leieforholdet. Utgiftene utleier kan ta betalt for er strøm, vann, brensel og avløp. Dette gjelder bare hvis disse betales forholdsmessig etter leietakers bruk, og skal avtales før leieavtalen underskrives. Utgifter som utleier ikke kan ta betalt for er for eksempel kommunale avgifter, trappevask, gebyr for opprettelse av depositumskonto og gebyr for forvaltningssystem.

Selv om husleien i utgangspunktet avtales ved inngåelse av leieavtalen, finnes det to muligheter til å endre denne uten å bryte avtalen. Dette kan gjøres av begge parter.

1. Indeksregulering
2. Tilpasning til gjengs leie

Ved indeksregulering av husleie endres leien i tråd med konsumprisindeksen (KPI). Endringen i leie kan ikke utgjøre mer enn endringen i KPI. Dette kan tidligst gjøres 12 måneder etter at leieavtalen har tredd i kraft, og etter at det har blitt gitt skriftlig varsel med minimum 1 måneds frist.

Til gjengs leie er ikke like oversiktlig som indeksregulering av husleie. Denne formen er noe mer komplisert, og tar utgangspunkt i en slags gjennomsnittsleie for lignende boliger i samme område. Til å finne en slik gjennomsnittsleie kan du benytte takstmann eller eiendomsmegler. Dersom en av partene ikke godtar endringen, kan en takstnemnd gi en objektiv vurdering. Tilpasning til gjengs leie kan kreves av begge parter i tilfeller der samtlige av disse punktene er oppfylt:

• Leieforholdet har vart i minimum 2 og et halvt år, og det har ikke vært noen endring i husleie utover indeksregulering
• Kravet om endring sendes skriftlig minimum 6 måneder før endringen trer i kraft
• Endringen kan tidligst skje 1 år etter forrige endring i leie

‍

Les også: Når kan du øke husleien?

Gjør ting riktig

Dersom du skal drive utleie er det avgjørende å ha kontroll på reglene som gjelder. Både utleier og leietaker har flere rettigheter, spesielt sistnevnte. Dette gjør at du som utleier burde ha stålkontroll for å ikke havne i saksa. En tidsbestemt leieavtale kan gi andre rettigheter enn en tidsubestemt leieavtale. Det samme kan være tilfellet ved utleie av studentboliger og vanlige boliger. For det finnes regler for det meste. Ved reduksjon eller økning av husleie, finnes det strenge regler for gangen i prosessen. Feil i prosessen kan føre til avslag i kravet om økning av husleie. Dette var del 1 i artikkelenserien om Husleieloven, i neste del ser vi på blant annet vedlikehold og regler for depositum.

Gjør deg selv derfor en tjeneste, og sett deg inn i Husleieloven!

‍