Slik flippet de en andelsleilighet med 600 000 kr i gevinst på 6 måneder

Like før julen 2022 skiftet en andelsleilighet Bergen sentrum hender for 2 500 000 kr. Seks måneder senere ble samme leilighet lagt ut med en prisantydning til 3 690 000 kr. Eiendomsmegleren Location estimerer en fortjeneste på minst 650 000 kr. Les hvordan i denne artikkelen, hvor vi analyserer hva som er gjort og hvor mye det har kostet.

Å flippe vil si å kjøpe en eiendom med hensikt å tilføre mye verdi på kort tid, for deretter å selge den raskt videre med fortjeneste. Det finnes ulike måter å tilføre eiendommer verdi på. Verdiskapene tiltak kan bestå av utvikling, renovering, påbygg, eller utskilling. Med kunnskap og kreativitet ser eiendomsutviklere muligheter for å gjøre gode dealer. I denne artikkelserien ser vi nærmere på hvordan de har gjort det.

Denne artikkelen er skrevet med utgangspunkt i beregninger gjort av eiendomsmegleren med Twitter-pseudonymet "Location ". Location deler innsikt i det norske boligmarkedet, både på makro- og mikronivå.

‍

Les også: Slik flippet de en andelsleilighet med 600 000 kr i gevinst på 6 måneder

Objektet: Andelsleilighet i Bergen sentrum

Ny artikkel – ny flipp av andelsleilighet. Denne gangen beveger vi hos vestover til byen mellom de syv fjell, Bergen. Leiligheten med beliggenhet et steinkast unna Torgallmenningen i Bergen sentrum har et primærrom på 56 kvm, og har i dag to soverom. Utover dette kan den skilte med felles stue og kjøkken, og et nyoppusset bad. I tillegg disponerer borrettslaget parkeringsplasser bak bygården, noe som ikke lenger er en selvfølge for eldre bygårder i sentrumsnære strøk.

Bergensboligen skiftet eier like før julen 2022, den gang for 2 500 000 kr. Et halvt år senere ble samme lagt ut på nytt med en prisantydning til 3 690 000 kr. Da budrunden var over stod det høyeste budet til å være 3 650 000 kr. Etter å ha trukket fra estimerte totale kostnader på 500 000 kr, sitter flipper igjen med en gevinst på rundt 650 000 kr før skatt. Deler du gevinsten på tiden mellom overtakelse og boligen ble lagt ut seks måneder senere, gir dette i overkant av 100 000 kr per måned før skatt. For å forstå hva som ligger bak tallene behøver vi å ta en nærmere titt.

‍

Planløsning: Flytting av kjøkken

Planløsningen er enkel og oversiktlig, og ved første øyekast er det tydelig at flipper har gjort en klassisk endring mange flippere gjør. Før overtakelse bestod leiligheten av bare ett soverom, med separat stue og kjøkken. Dette er en vanlig løsning i mange eldre bygårder. I dag er derimot de fleste ikke poenget med å benytte et eget rom til kun matlagning. Dermed åpnes muligheten for å slå to fluer i en smekk ved å flytte kjøkkenet ut i stua. På denne måten blir stuen i seg selv noe mindre, mens boligen totalt sett øker i verdi med et ekstra soverom. To soverom er perfekt for venner som ønsker å kjøpe sammen, små familier, eller for den som ønsker å bo billig ved å leie ut et ekstra rom.

‍

‍

Planløsning før.

‍

Planløsning etter.

‍

Les også: 5 tips til hvordan du kan gjøre utleieboligen din mer attraktiv

Renovering: Norema-kjøkken og ny parkett         

Det klassiske flippetrikset å flytte kjøkkenet ut i stuen gir oss i utgangspunktet en indikasjon på at det har blitt gjort en omfattende renovering av leiligheten. Men med forholdsvis lave totale kostnader er det grunn til å tro at flipper har løst flyttingen på en god måte. La oss gå gjennom rommene.

‍

Stue og kjøkken

Med kjøkkenet flyttet ut i stuen er det ikke til å legge skjul på at romfølelsen blir en annen. Etter kjøkkenets inntog er stuen mer eller mindre halvert, men samtidig stor nok til at det er plass til sofa med stuebord og vegghengt TV på motsatt side. Det er lagt ny parkett, og overflater som vegger og tak er malt. Noe overraskende er det at flipper ikke har oppgradert kaminen i hjørnet, da selv en mindre oppgradering ville gjort helhetsinntrykket enda bedre.

Kjøkkenet er fra Norema. Dette er et helt standard kjøkken uten det vi anser som noe spesielt ekstraordinært. De hvite overflatene og den lyse benkeplaten gjør seg godt med veggfargen, samtidig som den mørke kjøkkenvifta, -ovnen og -overskapet skaper en stilig kontrast til resten. Samtidig skal vi legge merke til kjøkkenets plassering i stuen. Av plantegningen kunne vi se at det nye kjøkkenet står vegg i vegg med badet. Dette forenkler tilkoblinger til eksisterende rør. Dette sparer både tid, krefter og ikke minst penger.

‍

Stue før.

‍

Stue og kjøkken etter.

‍

Les også: Dette skal følge med boligen du kjøper

Soverom

Både det nye og gamle soverommet har fått seg et løft. Også her er det lagt ny parkett, selvsagt i stil med stue og kjøkken. Vegger og tak har fått seg et malingsstrøk. Vinduene er derimot noe overraskende uendret. Å avstå fra å bytte funksjonelle vinduer er fullt forståelig fra et kostnadsbasert perspektiv, men dette er med på å senke boligens helhetsinntrykk. I denne sammenhengen burde det etter vår mening et minimum å male de. Dette er både rimelig og lite krevende, men ville gitt rommene mye.

‍

Soverom før.

‍

Soverom etter.

Bad og vaskerom

Selv om badet er nytt fra topp til tå, blir ikke kostnaden den største med tanke på størrelsen. Dusj har blitt satt inn i hjørnet hvor det tidligere stod varmtvannstank med synlige rør. Fliser har blitt lagt på både gulv og vegger, og resterende interiør som servant er blitt ettertrykkelig oppgradert.

‍

Bad før.

‍

Bad etter.

Du trenger ikke finne opp kruttet på nytt

Å flytte kjøkken ut i stue er et kjent triks mange flippere benytter seg av. Verdien av to soverom fremfor ett kan ikke undervurderes. Ved å gjøre dette utvider du kjøpergruppen betraktelig. Samtidig er det viktig å vurdere hvordan dette kan gjøres mest kostnadseffektivt. Det er viktig å være innforstått med at dette ikke er en operasjon du skal ta lett på, da det er flere faktorer som må tas hensyn til. Blant disse er kobling på nye rør. I situasjoner der det lar seg gjøre burde du derfor tilstrebe å plassere kjøkkenet i nærheten av allerede eksisterende bad. Da gjør du flyttingen enklere for deg selv!